2. 考公考编
  3. 某商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面

某商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面

恬恬2020-05-20  34
问题 <P>某商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡、120元/㎡，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。</P><P>试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。</P>
选项 <P>1.计算各层可出租的面积：</P><P>2000㎡×60%=1200㎡</P><P>2.计算租期内年净收益：</P><P>180×1200×12×(1-20%)元=2073600元=207.36万元</P><P>3.计算第一层在租期满后的年净收益：</P><P>200×1200×12×(1-20%)元=2304000=230.4万元</P><P>4.计算第一层的正常价格：</P><P>207.36/8%×[1/(1+8%)3]+230.4/8%×[1/(1+8%)33]×1/(1+8%)3元=2640.27万元</P><P>5.计算第二层的年净收益：</P><P>120×1200×12×(1-20%)元=1382400元=138.24(万元)</P><P>6.计算第二层的正常价格：</P><P>V2=138.24/8%×[1-1/(1+8%)36]万元=1619.78万元</P><P>7.计算第一层与第二层的正常总价格：</P><P>V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元</P>
答案
解析
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