某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50

Freeti2019-12-17  16

问题 某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:  第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;  第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;  第三年投入资金12750万元。  该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租,出租率为90%,租金为3000元/m2·年,运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。  假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。  在贷款利息最少条件下,求:  (1)该项目的借款计划和还款计划。  (2)该项目全部投资内部收益率。  (3)该项目自有资金财务净现值。

选项

答案

解析 【第一问解答】  借款计划的原理:借款=当年投资-自有资金-预售收入  (1)销售收入  第一年末:无销售收入  第二年末:7750万元  第三年末:12600万元  第四年末:21650万元  (2)借款  第1年年初:无借款  第2年年初:13250-3250=10000(万元)  第3年年初:12750-7750=5000(万元)  (3)第4年还款情况  第4年年初(3年末)需还款:10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)  可用第3年末销售收入12600万元偿还,不足金额为:17600-12600=5000(万元)  可继续计息,留待第5年初(第4年末)偿还  (4)第5年初(第4年末)还款情况  第5年初需偿还本息:5000×(1+10%)=5500(万元)  由于第5年初(第4年末)有21650万元的销售收入,故可全额偿还5500万元  借款计划与还款计划[img]/upload/tiku/224/10861350_1.png[/img]  【第二问解答】  (1)第5~40年年末租金收入估算:3000×5000×90%=1350(万元)  (2)第5~40年年末运营成本估算:1350×20%=270(万元)  全部投资现金流量表[img]/upload/tiku/224/10861350_1_1.png[/img][img]/upload/tiku/224/10861350_1_2.png[/img][img]/upload/tiku/224/10861350_1_3.png[/img]  由于NPV大于零,所以必须增大1  当i2=16%时  [img]/upload/tiku/224/10861350_1_4.png[/img]  【第三问解答】  自有资金现金流量表[img]/upload/tiku/224/10861350_1_5.png[/img]  自有资金财务现金流[img]/upload/tiku/224/10861350_1_6.png[/img][img]/upload/tiku/224/10861350_1_7.png[/img]
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