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待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过

Loveyou2019-12-17  69
问题 待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5所示。已知以下条件:(1)交易情况正常。(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。(5)折现率为8%。要求:根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。
选项
答案
解析分析:(1)交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。(3)区位因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):交易实例A及C剩余年限修正系数=[img]/upload/tiku/497/8354722_1.png[/img](6)计算待估土地初步价格。A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)(7)采用算数平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)
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