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估价对象为一写字楼，土地总面积1000㎡，于2001年9月底获得50年使用权。写

恬恬2020-05-20  41
问题 <P>估价对象为一写字楼，土地总面积1000㎡，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。</P><P>(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有交资料如下表所示：</P><P></P><P>(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘上地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120元/㎡，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：</P><P></P><P>(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/㎡。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。</P><P>试用成本法评估该写字楼2006年9月30口的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)</P>
选项 <P>(1)求取土地价格。</P><P>1)市场法求取土地单价。</P><P>实例A：2200×100/100×5%×100/97×[(1+5%)<sup>45</sup>]/[(1+5%)<sup>50</sup>]=1831.05(元/㎡)</P><P>实例B：2050×100/100×5%×100/92×[(1+5%)<sup>45</sup>]/[(1+5%)<sup>50</sup>]=1826.06(万元)</P><P>实例C：2380×100/103×5%×100/105×[(1+5%)<sup>45</sup>]/[(1+5%)<sup>50</sup>]=1759.01(元/㎡)</P><P>比准价格=(1831.05+1826.066+1759.01)/3=1805.37(元/㎡)</P><P>2)成本法求取土地单位。城市边缘地价的求取：</P><P>征地补偿和安置等费用=573200/666.67=859.80(元/㎡)</P><P>50年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80(元/㎡)</P><P>计算价格=1129.80×2.0×[(1+5%)<sup>45</sup>]/[(1+5%)<sup>50</sup>]=1770.46(元/㎡)</P><P>3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92(元/㎡)</P><P>土地价值=1787.92×1000/10000=178.79(万元)</P><P>(2)求取建筑物价格。</P><P>1)重新购建价格=1800×4500.10000=810(万元)</P><P>2)门窗损坏的折旧额=10(万元)</P><P>装修的折旧额=140×2/5=56(万元)</P><P>设备的折旧额=100×2/10=20(万元)</P><P>长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)×2/47=23.83(万元)</P><P>总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83(万元)</P><P>3)缺少电梯的功能性折旧=[4500×(40×85%-38×80%)]/7%×[1-1/(1+7%)<sup>45</sup>]/10000-(60+40)=71.92(万元)</P><P>能源消耗功能性折旧=1/7%×[1-1/(1+7%)<sup>45</sup>]=13.61(万元)</P><P>功能折旧=71.92+13.61=85.53(万元)</P><P>4)经济折旧=20万元</P><P>5)折旧总额=109.83+85.53+20=215.36(万元)</P><P>6)建筑物价值=810-215.36=594.64(万元)</P><P>(3)写字楼价值=土地价值+建筑物价值=178.79+594.64=773.43(万元)</P><P>注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：</P><P>计算价格=1129.80×1.3×1.5[(1+5%)<sup>45</sup>]/[(1+5%)<sup>50</sup>]=1726.19(元/㎡)</P><P>计算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01(元/㎡)以下计算相同。</P>
答案
解析
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