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某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,
某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,
题库总管
2019-12-17
45
问题
<P>某商务写字楼建筑面积11000m<sup>2</sup>,可租售面积8000m<sup>2</sup>,土地使用年限40年,从2008年7月1日起计,土地面积是3000m<sup>2</sup> 。当地正常月租金为90元/(月·m<sup>2</sup>),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m<sup>2</sup>,土地报酬率为6%,建筑物的报酬率为10%,业主欲投保,请评估其在201 2年7月1日的保险价值。</P><P>估价计算如下:</P><P>1.有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000(元)</P><P>2.总费用= 8000*90*12*20%=1728000(元)</P><P>3.写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000(元)</P><P>4.写字楼用地净收益= 3000*8000*
=1 641476(元)</P><P>5.建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524(元)</P><P>6.建筑物价值=
=107062529(元)</P>
选项
答案
解析
<P>1.有效毛收入计算错,应为:8000*90*90%*12=77 76000(元)</P><P>2.总费用计算错,应为:8000*90*90%*12*20%=1555200(元)</P><P>3.用地价值未作年限修正,故用地净收益计算错,应为:</P><P>8000*3000*[1-(1+6%)<sup>-36</sup>]/[1 -(1+6%)<sup>-40</sup>]*6%/[1 -(1+6%)<sup>-36</sup>]=1595077(元)</P><P>4.估价结果计算应使用建筑物报酬率,故建筑物价值计算错误,应为:</P><P>(7776000 -1555200 -1595077)/10%*[1-(1+10%)<sup>-36</sup>]=44760846(元)</P>
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