2. 财务会计
  3. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，

某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，

题库总管2019-12-17  26
问题 <P>某商务写字楼建筑面积11000m<sup>2</sup>，可租售面积8000m<sup>2</sup>，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m<sup>2</sup> 。当地正常月租金为90元/（月·m<sup>2</sup>），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m<sup>2</sup>，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。</P><P>估价计算如下：</P><P>1．有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）</P><P>2．总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）</P><P>3．写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）</P><P>4．写字楼用地净收益= 3000*8000*=1 641476（元）</P><P>5．建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）</P><P>6．建筑物价值==107062529（元）</P>
选项
答案
解析<P>1．有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）</P><P>2．总费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）</P><P>3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：</P><P>8000*3000*[1-(1+6%)<sup>-36</sup>]/[1 -(1+6%)<sup>-40</sup>]*6%/[1 -(1+6%)<sup>-36</sup>]=1595077（元）</P><P>4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：</P><P>(7776000 -1555200 -1595077)/10%*[1-(1+10%)<sup>-36</sup>]=44760846（元）</P>
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