首页
财务会计
医药卫生
金融经济
考公考编
外语考试
学历提升
职称考试
建筑工程
IT考试
其他
登录
财务会计
估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库,位于某城市建成区内,土地面积5000m2
估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库,位于某城市建成区内,土地面积5000m2
书海库
2019-12-17
30
问题
估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库,位于某城市建成区内,土地面积5000m2,建筑面积8500m2,建筑物建成于1987年8月底,建筑结构为钢筋混凝土结构,土地原为划拨土地使用权,2006年6月15日补办出让手续,补交出让金等费用,取得了50年出让土地使用权。估价要求:需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程:(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库,所在城市尚无该类仓库的买卖实例,该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益,故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价,需要评估的价值包含土地和建筑物的价值,故选择的计算公式为:旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内,难以直接求取其重新开发成本,政府也未公布基准地价,故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格:①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格;②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下:可比实例A:土地面积4300m2,成交日期2006年9月,成交价格605元/m2。修正与调整计算如下:
估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m2÷3=684元/m2②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元,约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地,需要“五通一平”,为此,每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/m2,可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别,城市边缘熟地列为最差级,即处于第10级土地上,而估价对象房地产处于第6级土地上,因此,还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表3—79。
根据表3—77:估价对象土地的单价=290元/m2X2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础,但对于后者也加以充分考虑,并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见,确定估价对象土地的单价为680元/m2,故:估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m2建筑面积,故:估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断,该专用仓库建筑物的经济寿命为60年,有效年龄为20年,残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年,建筑物剩余经济寿命40年,建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束,应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧,故:
房地产估价师再次到实地查看,认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成,即将近七成新,与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验,将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590.0万元,折合每平方米建筑面积694.12元。
选项
答案
解析
改错如下:(1)采用成本法,估价对象房地产处于第7级土地上,则:估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1 000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额= 850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340. 0+850.0—283.3)万元=906.7万元估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验,将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元,折合每平方米建筑面积1067元。
转载请注明原文地址:https://ti.zuoweng.com/ti/VqmNKKKQ
相关试题推荐
检验指导书的内容一般应包括()。 A.检测对象B.检验方法 C.检测手段
关于总体,下列说法正确的有()。A.一组被研究对象的全体 B.抽取的部分个
抽样检验的对象是一批产品,一批产品的可接收性即通过抽样检验判断批的接收与否,可以
u控制图的控制对象是平均每单位中的()。 A.每m2布疵点数B.每m2钢板
采用常规控制图,应注意()等问题。 A.控制图用于何处B.如何选择控制对象
具有()的控制对象,一般都可用计量控制图进行管理。 A.要求能定量描述的统计
当控制对象为“均值和离散程度”时,控制图可选()。 A.p图B.-R图
当所控制对象只有不合格品时,可以采用()。 A.控制图B.np控制图C
P控制图的控制对象是()。 A.交货延迟率B.不合格品数C.缺勤率D.
-R控制图的控制对象为()。 A.长度B.重量C.缺勤率D.收率 E
随机试题
下列关于住宅无障碍设计做法的表述,哪项是错误的
某独立柱基的基底尺寸为2600mm×5200mm,柱底由荷载标准值组合所得的内力
对铜绿假单胞菌作用最强的氨基糖苷类抗生素是
关于计时工资的计算公式,正确的是( )。
阴虚火旺证的典型脉象是
《关于开展个人消费信贷的指导意见》于()年2月颁布。 A.1993
干部队伍建设的重点是领导班子建设。( )
吉兰一巴雷综合征(GBS)的首发症状是()。A.呼吸麻痹B.怕热多汗C.指端疼痛D.四肢无力E.直立性低血压
不属于心理评估常用方法的为( )A.实验法B.调查法C.观察法D.会谈法E.作品分析法
电动机铭牌标出的额定功率指()。A.电动机输入的总功率B.电动机输入的电功率C.电动机轴输出的机械功率D.电动机轴输出的总功率