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6年前,甲单位提供一块面积为1000m2、使用期限为50年的土地,乙企业出资300万元,合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。建设期为...
6年前,甲单位提供一块面积为1000m2、使用期限为50年的土地,乙企业出资300万元,合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。建设期为...
admin
2020-12-24
40
问题
6年前,甲单位提供一块面积为1000m2、使用期限为50年的土地,乙企业出资300万元,合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中,1000m2 归甲单位所有,2000m2由乙企业使用20年,使用期满后无偿归甲单位所有。现在,乙企业有意将其使用部分的办公楼在使用期满后的剩余期限买下来,甲单位也乐意出卖。但双方对价格把握不准并有争议。
据调查得知,现时与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,据估价师分析预测,其未来月租金稳定在80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。已知:钢筋混凝土结构办公楼的使用年限为60年,价值时点以后的剩余使用年限为60-4=56(年),建筑物使用年限晚于土地使用期限结束,收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。价值时点以后的建设用地使用权剩余期限为50-6=44(年)。
<1> 、求取未来44年的净收益的现值之和
<2> 、求取未来16年的净收益的现值之和
<3> 、求取未来16年后的28年建设用地使用权和房屋所有权在现在的价值
选项
答案
解析
年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(万元) V44=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(万元) V16=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(万元) V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(万元)
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