2. 考公考编
  3. 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢

有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢

天天题库2020-05-20  37
问题 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A、乙土地价值低于甲土地价值B、该建筑物价值小于其重置成本C、该建筑物价值小于其拆除费用D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
选项
答案C
解析本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，选项A，直接可以排除，因为甲乙应该地价相当；选项B，建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0；选项D，更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。
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