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某市甲公司为房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2016年7月1日通过“招拍挂”

天天题库2019-12-17  37
问题 某市甲公司为房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2016年7月1日通过“招拍挂”方式从当地政府取得一宗土地使用权，支付地价款20000万元（取得符合规定的财政票据），支付契税800万元。该宗土地使用权的面积为40000平方米。2016年8月1日甲公司完成相关审批手续后开始开发“雍和家园”项目。甲公司将该项目分两期开发。第一期开发占地面积为24000平方米，建筑面积为72000平方米，其中根据市政规划甲公司应在“雍和家园”内建设一所幼儿园，幼儿园建筑面积为5000平方米。四站一室建筑面积为2000平方米，上述公共配套均在一期建设完成。2017年8月一期工程封顶，甲公司开始预售，截至2017年12月31日，共计取得预售款27000万元，甲公司已按规定预缴了增值税和相关税费（土地增值税预征率为5%）。2018年1月甲公司该项目办理竣工决算，甲公司“开发成本”合计为45500万元，其中“地价款”明细为20800万元，“建筑安装费”15900万元，“基础设施费”5800万元。“公共配套费”1200万元，“开发间接费”1800万元（含资本化利息800万元）。甲公司在建设期间取得增值税专用发票已认证相符的进项税额为2000万元。2018年1月31日，甲公司已出售该项目可售建筑面积的90%，共计取得含税收入56700万元。甲公司办理了土地增值税清算。当地省人民政府规定的开发费用扣除比例为5%。甲公司贷款全部为一期工程使用，利息能够按项目分摊并能提供金融机构贷款证明。甲公司“地价款”和“公共配套费”按土地面积分配，其他项目按建筑面积分配。不考虑印花税。要求：（1）计算甲公司预缴的增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。（2）计算甲公司土地增值税清算时实际应缴纳的土地增值税。（答案中的金额单位用万元表示）
选项
答案
解析（1）预缴增值税=27000/（1+11%）×3%=729.73（万元）；预缴城建税=729.73×7%=51.08（万元）；预缴教育费附加=729.73×3%=21.89（万元）；预缴地方教育附加=729.73×2%=14.59（万元）；预缴土地增值税=（27000-729.73）×5%=1313.51（万元）。（2）收入=56700-（56700-20000×24000/40000×90%）/（1+11%）×11%=52151.35（万元）扣除项目：①取得土地使用权支付的金额=（20000+800）×24000/40000×90%=11232（万元）；②开发成本=（15900+5800+1200×24000/40000+1800-800）×90%=21078（万元）；③开发费用=800×90%+（11232+21078）×5%=2335.5（万元）；④与转让房地产有关的税金=[（56700-20000×24000/40000×90%）/（1+11%）×11%-2000]×（7%+3%+2%）=305.84（万元）；⑤其他扣除项目=（11232+21078）×20%=6462（万元）；扣除项目合计=11232+21078+2335.5+305.84+6462=41413.34（万元）；增值额=52151.35-41413.34=10738.01（万元）；增值率=10738.01/41413.34×100%=25.93%；应纳土地增值税=10738.01×30%=3221.40（万元）；实际应缴纳的土地增值税=3221.40-1313.51=1907.89（万元）。
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