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5年前,甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m
5年前,甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m
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2019-12-17
69
问题
5年前,甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2,建设期为1年。根据甲乙双方约定,建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有,3000m2由乙方使用20年,使用期满后无偿归甲方所有。2年前,甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同,合同约定租金每2年支付一次,支付时间为第2年末,支付标准为1000元/m2,且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2,年租金递增率为2%,运营费用率为30%,出租率为100%。现在,乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益,甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%,请计算乙方收购甲方权益的合理价格。(10分)
选项
答案
解析
解:甲方权益的合理价格包含两部分:一是甲方2000m2的收益价值,在价值时点之后14年内采用租约租金计算,在14后的31年间采用市场租金计算;二是乙方3000m2,29年的收益价值。[img]/upload/tiku/225/9056485_1.png[/img](1)甲方2000m2的收益价值V1, 价值时点之后14年内租约租金现值=1000×(1-30%)×100%×2000/16.64%×[1-1/1.16647]=554.9(万元) (注:关于2年利率的计算方法:采用复利计息法,年利率为1.082-1=16.64%) 14年后的31年(15年-45年)的市场租金现值=500×(1.02)15-1×(1-30%)×100%×2000/ (8%-2%)×[1-(1.02/1.08)31]/1.0814=435.0014(万元) V1=554.9+435.0014=989.9(万元) (2)乙方3000m2(17-45年)29年的收益价值V2, V2=[500×(1+2%)17-1×(1-30%)×100%×3000/(8%-2%)×[1-[(1.02/1.08)29]/1.0816=567.58(万元) (3)甲方权益的合理价格=V1+V2=1557.48(万元)『答案解析』 收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
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