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甲、乙双方于4月2日约定:甲向乙以8万元的价格购买房屋3间,分两次将房款付清,付
甲、乙双方于4月2日约定:甲向乙以8万元的价格购买房屋3间,分两次将房款付清,付
书海库
2019-12-17
19
问题
甲、乙双方于4月2日约定:甲向乙以8万元的价格购买房屋3间,分两次将房款付清,付清价款后房屋即归甲所有,乙迁出该房屋;乙若想继续利用此房经商,则应该于甲最后一次付清房款之前与甲签订房屋租赁合同,租金为每月2000元。合同签订后,甲即付清了全部房款,双方于5月16日又办理了房屋所有权过户登记手续,但双方未签订房屋租赁合同,乙也没有迁出此房,而是继续在此经商,每月月初支付给甲2000元房租。6个月之后,乙未按时交付第7个月的房租,甲即宣布解除租赁合同,要求乙迁出此房屋,遭到乙的拒绝,于是甲便向当地法院起诉,要求解除租赁合同,并归还房屋。问: (1)如何认识甲、乙签订的买卖合同中有关交付的性质?为什? (2)甲何时取得该房屋的所有权?为什么? (3)假如乙于4月28日以9万元的价格将房屋又卖与丙,并与4月29日办理了过户手续,那么房屋的所有权应该归谁?为什么? (4)如果甲、乙二人在5月16日办理了房屋过户手续后,甲将房屋卖给丁,那么甲、乙之间的租赁合同是否有效?为什么? 问: (5)如果乙以事后未达成租赁协议为由主张返还租金,法院是否应予支持?为什么?
选项
答案
解析
(1)甲、乙之间签订的房屋买卖合同交付性质属于占有改定,即甲、乙在买卖合同中的约定并未现实交付,而是由出卖人继续占有标的物,而买受人甲仅仅取得了房屋的问接占有,故为占有改定。 (2)甲自5月16日取得房屋的所有权,因为根据我国法律的规定,不动产所有权自办理登记过户时起转移。本案甲、乙双方办理房屋过户登记的时间为5月16日,所有权则从即日起由乙转移给甲。 (3)房屋所有权归丙,因为确认所有权的标志是登记,不动产以登记为公示方式,故所有权归丙。 (4)甲、乙之间的租赁合同有效,因为根据合同法的有关规定,在租赁合同有效期内,租赁物的所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。 (5)法院不予支持乙返还租金的请求,因为租赁物所有权发生变动,、不影响租赁合同的效力,租赁合同继续有效。尽管二人没有签订正式书面租赁合同,但口头租赁合同也是有效的。 【精解】本案例适用的法条主要有:《合同法》第133条(标的物所有权的转移)、第29条(买卖不破租赁)。这里有一个问题需要澄清,即《合同法》第133条的适用问题,第133条规定的“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,法律另有规定指的是不动产以登记为转移的情形,当事人另有约定主要是指当事人约定的所有权保留条款。
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