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某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税

恬恬2019-12-17  35
问题 某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万㎡ 的公共租赁住房，政府以6000元/ ㎡ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/㎡，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
选项
答案
解析假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税） （1）建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2） （2）销售收入由两部分组成： 商品住房销售收入+配套公租房回购收入 ＝（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000 ＝268009.956（万元） （3）总成本＝34.1248×（1.04A+3800）+5500＝35.48979A+135174.2 （4）利润＝销售收入-销售税费-总成本 8000＝268009.956-35.48979A-135174.2 A＝3517.512（元/平方米）
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