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某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地,土地交易契税
某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地,土地交易契税
恬恬
2019-12-17
46
问题
某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地,土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万㎡ 的公共租赁住房,政府以6000元/ ㎡ 的价格回购,某房地产开发企业欲参与该项目的竞买,经市场调研和测算,预计该项目的建造费用为3800元/㎡,期间费用为5500万元,商品住房的销售均价为8500元/㎡,营业税及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加),如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元,请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
选项
答案
解析
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2(不包括契税) (1)建筑面积=13.33×2.56=34.1248(万m2) (2)销售收入由两部分组成: 商品住房销售收入+配套公租房回购收入 =(34.1248-3)×8500×(1-5.5%)+3×6000 =268009.956(万元) (3)总成本=34.1248×(1.04A+3800)+5500=35.48979A+135174.2 (4)利润=销售收入-销售税费-总成本 8000=268009.956-35.48979A-135174.2 A=3517.512(元/平方米)
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