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  3. 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土

昕玥2019-12-17  1
问题 <P>有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。</P><P></P><P>要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。</P>
选项
答案
解析<P>(1)应用下列公式进行评估：P=P′*交易时间修正*交易情况修正*容积率修正*区域因素修正*个别因素修正*年期修正*剩余使用年限修正</P><P>(2)建立容积率修正系数表，见下表：</P><P>[img]/upload/tiku/56/4616155_1.jpg[/img]</P><P>(3)年期修正：KA=KD=[1-(1+6%)<sup>-40</sup>]/[1-(1+6%）<sup>-38</sup>]=1.0135KC=[1-(1+6%)<sup>-40</sup>]/[1-(1+6%）<sup>-39</sup>]=1.0066</P><P>(4)参照物地价修正：A:2200*1.01*100/99*104/102*100/99*1.0135=2343（元/平方米）B：2400*1.01*104/106*100/102=2332（元/平方米）C:2300*1.01*1.0066=2338（元/平方米）D:2100*1.01<sup>2</sup>*100/98*104/102*100/99*1.0135=2282（元/平方米）</P><P>(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)/4=2324（元/平方米）</P>
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