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  3. 某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准

某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准

题库总管2020-05-20  63
问题 某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准日为2016年12月31日。(1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费（综合造价）为2635000元。(2)前期费用及其他费用按综合造价的百分比计算。其中：建设管理费为2.3%；设计费为1.8%；勘察设计费为0.4%；上级单位管理费为2.4%；监理费为1%；质量监督费为0.35%；定额测定费为1.25%；临时施工费为0.35%。(3)建筑工期为2年，年贷款利率为9.36%。(4)建筑物设计使用年限为60年，使用年限成新率与现场打分鉴定的成新率按4:6比例确定。(5)该建筑物的结构：装修：设备=0.8:0.09:0.11,分数分别为92分、90分和96分。
选项 要求：(1)应采用哪种方法核算建筑物的价值？(2)采用该方法的前提条件是什么？(3)试根据上述条件评估该建筑物的价值。
答案
解析(1)本题应采用成本法核算建筑物的价值。(2)①被评估建（构）筑物处于继续使用状态或假定处于继续使用状态，被评估建（构）筑物的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。②被评估建（构）筑物应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得；同时，现时建（构）筑物与历史资料要具有相同性或可比性。③建（构）筑物建造过程中的工程量是可以计量的，且该类建（构）筑物可以大量重复“生产”。④随着时间的推移，建（构）筑物具有一定损耗特性(3)①建筑安装工程费用=2635000(元）②前期费用及其他费用=2635000×(2.3%+1.8%+0.4%+2.4%+1%+0.35%+1.25%+0.35%)=259547.5(元）③资金成本=(2635000+259547.5)×[(1+9.36%)^2-1]=567218.31(元）④使用年限法的成新率=(1-[img]/upload/tiku/488/2070052_1.png[/img])×100% =96.67%⑤鉴定成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26%⑥综合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94% ⑦评估值=(2635000+259547.5+567218.31)×94%=3254059.9(元)
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