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某酒店土地总面积为3000m2,土地使用年限为40年,从2008年1 0月8日起
某酒店土地总面积为3000m2,土地使用年限为40年,从2008年1 0月8日起
书海库
2020-05-20
33
问题
<P>某酒店土地总面积为3000m<sup>2</sup>,土地使用年限为40年,从2008年1 0月8日起计;总建筑面积为10000m<sup>2</sup>,共5层,每层建筑面积为2000m<sup>2</sup>;首层有500m<sup>2</sup>的建筑面积的大堂,其余出租作为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积1 00元,正常出租率为80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,酒店欲投保,请评估其201 1年1 0月8日的保险价值。</P><P>估价计算如下:</P><P>1.有效毛收入= 2000*100*12*80% +200*200*365*80%=13600000(元)</P><P>2.总费用= 200*200*365*40%=5840000(元)</P><P>3.酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)</P><P>4.酒店土地净收益= 10000*3000*8%=2400000(元)</P><P>5.酒店建筑物净收益= 7760000 - 2400000=5360000(元)</P><P>6.酒店建筑物价值=5360000/8%[1-1/(1+8%)<sup>37</sup>=63114957(元)</P><P>该酒店2011年10月8日的保险价值为63 1 14957元。</P>
选项
<P>1.有效毛收入计算有错,应为:1500*100*12*80%+200*200*365*80%=13120000(元)</P><P>2.总费用计算有错,应为:200*200*365*80%*40%=4672000(元)</P><P>3.酒店土地净收益计算有错,应为:10000*3000*8%/[1-1/(1+8%)<sup>37</sup>]=2547732(元)</P><P>4.酒店建筑物价值计算有错,应选用建筑报酬率10%。</P>
答案
解析
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