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房地产估价报告封■面及目录(略） 致委托方函(略） 估价师声明（略） 估价

Freeti2019-12-17  22
问题 房地产估价报告封■面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的为某交易中心整体转让评估市场价值。六、估价时点2002年7月10日。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用重置成本法再评估其价值。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。十一、估价结果2002年7月10日估价对象评估值为人民币1244万元（大写：人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某交易中心房地产估价技术报告一、实物状况分析某交易中心为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，土地面积1502m2。现以对外出租为经营方式。其中，1~2层建筑面积为2000m2，月租金每1m2使用面积80元。3~4层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积60元。5~6层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积40元。7层建筑面积410m2，月租金每1m2建筑面积20元，8层建筑面积201m2，月租金每1m2建筑面积10元。1~6层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75,1:0.70。1~6层、7~8层空置及租金损失分别是10%和20%。二、区位情况分析某交易中心位于某市某区某大街某号，距火车客运站约1公里，某大街市区道路东与省道相接，西与市区环城道相连，目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过，交通方便，是理想的商业经营之地。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。六、估价测算过程(一）收益法估价过程1.年有效毛收入① 1~2层年总收益:A=2000m2X80元/(月*m2)+0.8X12月X90%=2160000元=216万元。②3~4 层年总收益:B=2000m2X60元/(月*m2)X12月X90%=1296000元=129.6万元。③5 ~6层年总收益：C=2000m2X40元/(月*m2)X12月X90%=864000元=86.4万元。④7 层年总收益：D=410m2X20元/(月*m2)X12月X88%=86592元=8.66万元。⑤8 层年总收益：E=201m2X10元/(月.m2)X0.7月X88%=1238元=0.12万元。有效毛收入合计A+B+C+D+￡=440.78万元。2.年运营费用①土地使用费：每1 m2500元，500元/m2X1502m2=751000元=75万元。②管理费：按年收益的6%计。③维修费：按年收益的5%计。④广告、宣传费:按年收益3%计。⑤保险费:按年收益的7%计。⑥税费：按年收益的12. 5%计。⑦水电费：按年收益的15%计。年运营费用合计:[75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)X440.78]万元=289万元3.计算年利润按当地同类房地产的平均利润率20%计：289万元X20%=57.8万元4.计算净收益a=(440.78—289—57.8)万元=93.98万元5.确定报酬率根据当地银行年存款利率6.9%，物价上涨率7%，确定报酬率r=7%。6.计算收益价格(二)重置成本法估价过程1. 土地费用购买土地使用权，以X市某房地产开发公司购买市区五星街商业用地（该块土地的土地面积4120m2,出让期40年，出让金3700元/m2)为依据。购地费用为：3700元/m2X1502m2=5557400元=555.74万元2.建筑物费用①新建与XX交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/m2，所以，建安费用为：6611m2X800元/m2=5288800元=528.88万元②建房的其他费用按购地费、建安费用之和的15%计(555.74+528.88)元/m2X15%=162.69万元3.重置成本重置成本是上述1、2之和，即（555.74+528.88+162.69)元/m2=1247.31万元。4.房地产现值计算按耐用年限80年，残值率10%,已使用2年，则房地产的现值为(三）最终结论(1 252. 91 + 1 219. 2)万元÷ 2 = 1 236. 05 万元七、估价结论经过评估，某交易中心，在2002年7月10日的客观市场价格为人民币1 236万元（大写： 人民币壹仟贰佰叁拾陆万元整），折合建筑面积1 882元/m2。八、说明事项（略）
选项
答案
解析(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算1~2层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府 规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10) 土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。(15)缺少附件。
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