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某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期;建筑物为钢
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期;建筑物为钢
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2019-12-17
25
问题
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期;建筑物为钢筋混凝土结构,于2005年9月30日建成,建筑面积10000m2,容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元,每年多耗电0.5万元。经调查,2013年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2,取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2,建筑物重建价格是建设成本的1.32倍;房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元,空调系统以外的其他设备重置价格为80万元,平均寿命为10年,残值率为零。土地报酬率为7%,房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。
选项
答案
解析
价值时点是2013年9月30日,此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式:该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(1)土地重新购建价格[img]/upload/tiku/225/7429544_1.png[/img](2)建筑物重新购建价格1800×1.32×1=2376(万元);(3)建筑物折旧1)物质折旧①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元②空调以外的其他设备折旧费=80×8/10=64万元③长寿命项目折旧费=(2376-30-80)×8/60=302.13(万元)(在土地到期无偿收回,对建筑物给予补偿前提下)=(2376-30-80)×8/49=369.96(万元)(在土地到期无偿收回,对建筑物不予补偿前提下)④物质折旧小计:396.13万元(或者463.96万元)2)功能折旧(功能过剩引起的折旧)在用建筑物重建价格情况下,功能过剩折旧=无效成本+超额持有成本[img]/upload/tiku/225/7429544_1_1.png[/img]=125.98(万元)(如果用重置价格,则没有无效成本。)建筑物折旧小计:522.11万元或者589.94万元建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91万元(在土地到期无偿收回,对建筑物给予补偿前提下);建筑物市场价值=1643.02+2376-589.94=3429.08万元(在土地到期无偿收回,对建筑物不给补偿前提下)。
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