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甲、乙、丁房屋租赁合同纠纷案 甲原是乐美公司的法定代表人，甲在某步行街上拥有

题库总管2019-12-17  40
问题 <P> 甲、乙、丁房屋租赁合同纠纷案</P><P>甲原是乐美公司的法定代表人，甲在某步行街上拥有一套房屋。2009年10月29日，甲以乐美公司名义与乙签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给乙，合同约定租赁期限为4年，自2010年1月1日至201 3年1 2月3 1日，租赁费每年3万元。合同期满后，承租人如欲继续使用该租赁房屋，在同等条件下享有优先权。合同签订后，乙一次性支付房屋租赁费12万元，乐美公司于2007年1月1日将约定的房屋交付乙使用。</P><P>2009年1 1月20日，甲因生意上资金周转不灵，以该房屋作抵押向丙借款10万元，双方依法办理了抵押登记，并约定还款期限为1年，即截至2010年1 1月19日，甲应还清所借款项10万元。</P><P>2009年1 1月30日，甲同丁又签订了一份房屋租赁合同，约定由甲将上述房屋租赁给丁，租赁期限10年，租赁期间，甲若转让该租赁房屋，该合同对转让后的房屋所有人继续有效；甲若出售房屋，须提前2个月书面通知丁，丁在同等条件下享有优先购买权。合同订立后的第二天，即2009年12月1日，丁搬入该屋。 2010年1月1日，乙欲按照合同约定使用该房屋时，发现丁早已入住，双方发生争议，乙三天两头找丁要求其搬离该屋，对丁及其家人的生活造成较大的困扰。 2010年10月，丁遭遇车祸去世，其妻子戊继续在该屋居住。</P><P>2010年1 1月19日，甲到期不能偿还丙的借款，二人遂协议以该房产折价抵偿，二人办理了相关的房产过户手续，丙于201 1年5月取得该房屋所有权，并欲将该房屋收回，遂以新的房屋所有权人的身份，要求戊搬离该房屋。</P><P>【问题】</P><P>1．甲以乐，美公司名义与乙签订的合同有效与否？</P><P>2．如果丁在签订租赁合同前，已经知晓甲乙签订了租赁合同，那么甲与丁的房屋租赁合同的效力如何？</P><P>3．假设甲乙、甲丁的租赁合同均有效，如果乙、丁均要求甲依照合同约定履行租赁合同，如何确定各方当事人的权利？</P><P>4．丙能否要求戊搬离该房屋？为什么？</P><P>5．若丁未死亡，其以甲侵害其优先购买权为由，要求确认甲与丙的房屋折价抵偿合同无效，能否得到支持？</P><P>6．如果丁在租赁期间，发现房屋有漏水迹象，其对该房屋自行进行了维修，在维修时一并对该屋进行了较大的装修，对于维修及装修费用如何负担？</P><P>7．假设甲到期偿还了对丙的借款，房屋所有权并未转移，戊可否向甲行使对该房屋的承租使用权？为什么？</P>
选项
答案
解析<P>1．有效。无权处分人乐美公司的出租行为已得到甲的追认。</P><P>2．有效。丁的知情不构成恶意串通，合同有效。</P><P>3．在两份协议均有效，且乙、丁均要求履行租赁合同时，只有丁能够取得实际的租赁权，因为丁已经实际占有该房屋。乙不能取得对该房屋的租赁权，但可以依法请求解除租赁合同，要求出租人赔偿损失，也可以要求出租人承担履行不能的违约责任。</P><P>4．可以。法律规定成立在后的房屋租赁权不得对抗房屋租赁前已经设立并依法登记的抵押权。</P><P>5．不能。丁作为承租人的优先购买权被侵害时可请求甲承担赔偿责任，但无权确认甲丙买卖合同无效。</P><P>6．维修费用由甲负担，如因维修影响丁的使用，应当相应减少租金或延长租期。装修费用由丁自行负担，且甲可以要求丁恢复原状或赔偿损失。</P><P>7．可以。因为承租人在房屋租赁期间死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。</P><P>对于本案的解题思路，首先要明确一点：债权具有平等性和相容性。在权利实现上，不论债权成立时间的先后，均可以得到同等受偿；同时，在权利效力上，债权不具有排他性，因此在同一个标的物上可以成立数个内容相同或不同的债权，每个债权都不具有排他性。明确了这点，一房多租的情形下，各方当事人之间租赁合同的效力及其履行就不难判断了。</P>
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