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某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006

书海库2019-12-17  39
问题 某待开发建设用地，土地面积为12 OOO平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19 曰取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%,该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%, 销售税费为楼价的8%,银行年贷款利率6%,投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19曰。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。
选项
答案
解析1.计算开发房地产的楼价=200 x 12 x 12 000 x 2 x 95% x (P/A, 10% , 40) =535 112 352（元）2.建筑费=2 000 X 12 000 x2 =48 000 000 （元）专业费=48 000 000 X 10% =4 800 000（元）3.销售费用=535 112 352 x3% =16 053 370. 569 （元）销售税费= 535 112 352 X 8% =42 808 988. 16（元）4.利润=(地价+建筑费+专业费）X 15% =0. 15 X地价+7 920 0005.利息=地价 X [ (1 + 6% )2 - 1 ] + 52 800 000 x f (1 + 6%)2 - 1] = 0.1236 x 地价 +3 168 0006.求地价：地价=535 112 352 - 52 800 000 - 58 862 358. 72 - 0. 1236 x 地价-3 168 000 - 0. 15 x 地价-7 920 000地价=323 776 690. 7（元）7.单位地价=323776 690. 7/12 000 =26 981.40 （元）楼面地价=26 981. 40/1 = 13 490.7（元）
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