甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房进行估价。

tikufree2019-12-17  26

问题 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产,分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2,然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/m2,再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

选项

答案

解析上述估价工作中的错误或不当之处包括:(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘,估价师在完成任何估价项目时,都需要亲自到估价对象现场查勘;(2)询问委托人评估期望值不对;(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥;(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。
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