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  3. 共用题干 2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼，规划批准用地30000m2，建筑面积100000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住...

共用题干 2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼，规划批准用地30000m2，建筑面积100000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住...

admin2020-12-24  19
问题 共用题干
2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼，规划批准用地30000m2，建筑面积100000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:6比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金，乙分得的部分定为商品住宅，并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了2800万元的土地使用权出让金。2012年10月30日主体结构建至8层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1500元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米2500元。问：
选项 该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为()。
A:在建工程建筑物市场价值*40%+（土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元）*40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
B:在建工程建筑物市场价值*40%+（土地市场价值25000万元-其中的土地使用权出让金部分）*40%
C:在建工程建筑物市场价值*40%+（土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元）*40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
D:以上三种判断都不对
答案B
解析该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价包括以下两项：一是在建工程建筑物市场价值，它肯定大于已完工的建筑费3000万元，因为除了建筑费外，还有公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、勘察设计和前期工程费、投资利息、销售费用和合理正常的开发利润；二是地价款。等于甲、乙两部分地价款之和。由于甲分得部分不用交纳土地使用权出让金，因此甲分得部分地价款等于出让地价款减去需补交的土地使用权出让金，乙分得部分地价款按出让熟地价款计取。具体计算如下：（2500-1500）*40000+2500*60000=4000+15000=19000万元。或者：2500*100000-1500*40000=19000万元。
甲方权益最可能拍卖价值包含两项：一是在建工程建筑物市场价值的40%，二是整个项目熟地价（25000万元）扣减整个项目出让金（1500元/m2*10万m2=15000万元）后的划拨地价的40%(4000万元)。应注意甲方权益中的地价是划拨土地地价，是按建筑面积分摊的地价，计算过程如下：（2500-1500）*4=4000万元。
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