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某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年

题库总管2019-12-17  42
问题 <P>某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。</P><P>要求：</P><P>根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。</P>
选项
答案
解析<P>1.计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352(元)</P><P>2.建筑费=2000×12000×2=48000000(元)</P><P>专业费=48000000×10%=4800000(元)</P><P>3.销售费用=535112352×3%=16053370.569(元)</P><P>销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)</P><P>4.利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000</P><P>5.利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)<sup>2</sup>-1]=0.1236×地价+3168000</P><P>6.求地价：</P><P>地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000</P><P>地价=323776690.7(元)</P><P>7.单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元)</P><P>楼面地价=26981.40/2=13490.7(元)</P>
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