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2016 年 6 月 6 日,甲与乙签订委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租
2016 年 6 月 6 日,甲与乙签订委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租
Freeti
2019-12-17
35
问题
2016 年 6 月 6 日,甲与乙签订委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租金,委托期 间为 2016 年 6 月 6 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 7 月 4 日,甲为乙出具了授权委托书, 载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜,代理权期间为 2016 年 7 月 4 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 8 月 1 日,乙以甲名义与丙签订书面房屋租赁合同,租期为 2016 年 8 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日,租金每月 2 万元。2017 年 6 月,该房屋卫生间管道严重漏水,丙请求甲维修, 甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝,丙自行维修,花费 2000 元。2018 年 2 月,甲欲出售该房屋,遂通知丙解除租赁合同,丙以甲无权任意解除合同为由拒 绝。2018 年 3 月 5 日,甲在未告知丙的情况下,与丁签订买卖合同,以 800 万元的价格将 房屋出售于丁。为支付房款,2018 年 3 月 11 日,丁与戊、庚签订借款合同,分别自戊、庚 处借款 500 万元和 300 万元,借款期限均为 3 个月。同时,丁还分别与戊、庚约定以房屋作 为借款抵押。次日,丁向甲支付了房款。2018 年 3 月 20 日,甲和丁办理了房屋过户登记。 随后,丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。2018 年 4 月 2 日,丁以其为房屋所有权人为由,要求丙搬离,丙拒绝,并以承租人享有优 先购买权为由,主张甲与丁的买卖合同无效。因丁无力偿还戊、庚的借款,2018 年 7 月 12 日,戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价 款为 720 万元,戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。根据上述内容,分别回答下列问题:(1)甲与乙的委托合同何时生效?乙何时取得代理权?并分别说明理由。(2)卫生间管道严重漏水的维修费用2000 元应当由谁承担?并说明理由。(3)甲是否有权解除与丙的租赁合同?并说明理由。(4)丁是否有权要求丙搬离?并说明理由。(5)丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效?并说明理由。(6)戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权?并说明理由。
选项
答案
解析
(1)①甲与乙的委托合同于 2016 年 6 月 6 日生效。因为委托合同属于诺成合同。 ②乙于 2016 年 7 月 4 日取得代理权。因为授权行为属于单方民事法律行为,自授权人甲 完成授权意思表示时成立生效。 (2)应当由甲承担。根据规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内 维修;出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。 (3)甲无权解除合同。因为双方当事人书面约定租赁期间为 2016 年 8 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日,该约定有效;租赁期间,承租人丙并不存在违约行为,出租人甲无权在 2018 年 2 月份租赁期间未满时主张任意解除租赁合同。 (4)丁无权要求丙搬离。根据规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合 同的效力。 (5)丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内 通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责 任,但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 (6)按债权比例清偿。根据规定,抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同 的,按照债权比例清偿。
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