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2016 年 6 月 6 日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租

Freeti2019-12-17  31
问题 2016 年 6 月 6 日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期 间为 2016 年 6 月 6 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 7 月 4 日，甲为乙出具了授权委托书， 载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理权期间为 2016 年 7 月 4 日至 2018 年 7 月 31 日。2016 年 8 月 1 日，乙以甲名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为 2016 年 8 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日，租金每月 2 万元。2017 年 6 月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修， 甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费 2000 元。2018 年 2 月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒 绝。2018 年 3 月 5 日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以 800 万元的价格将 房屋出售于丁。为支付房款，2018 年 3 月 11 日，丁与戊、庚签订借款合同，分别自戊、庚 处借款 500 万元和 300 万元，借款期限均为 3 个月。同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作 为借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018 年 3 月 20 日，甲和丁办理了房屋过户登记。 随后，丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。2018 年 4 月 2 日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优 先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。因丁无力偿还戊、庚的借款，2018 年 7 月 12 日，戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价 款为 720 万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲与乙的委托合同何时生效？乙何时取得代理权？并分别说明理由。（2）卫生间管道严重漏水的维修费用2000 元应当由谁承担？并说明理由。（3）甲是否有权解除与丙的租赁合同？并说明理由。（4）丁是否有权要求丙搬离？并说明理由。（5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效？并说明理由。（6）戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权？并说明理由。
选项
答案
解析（1）①甲与乙的委托合同于 2016 年 6 月 6 日生效。因为委托合同属于诺成合同。 ②乙于 2016 年 7 月 4 日取得代理权。因为授权行为属于单方民事法律行为，自授权人甲 完成授权意思表示时成立生效。 （2）应当由甲承担。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内 维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 （3）甲无权解除合同。因为双方当事人书面约定租赁期间为 2016 年 8 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日，该约定有效；租赁期间，承租人丙并不存在违约行为，出租人甲无权在 2018 年 2 月份租赁期间未满时主张任意解除租赁合同。 （4）丁无权要求丙搬离。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合 同的效力。 （5）丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内 通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责 任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 （6）按债权比例清偿。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同 的，按照债权比例清偿。
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