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  3. X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发

X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发

书海库2020-05-20  38
问题 X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对三个方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7 500元/ 平方米，悲观值为4 000元/平方米，最可能值为5 500元/平方米。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5 200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商斯望的最低回报率（12%)。丙咨询工程师 分析了不同住宅售价发生的概率，见表4-1。(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
选项
答案
解析正确。当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，必须采用蒙特卡洛技术。使用时应注意的问题有。(1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。(2)蒙特卡洛法的模拟次数一般应在200至500次之间为宜。
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