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  3. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积

Loveyou2020-05-20  21
问题 <P>某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500㎡，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2至+3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月);专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元/㎡，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/㎡，商业用房年净租金收入为2000元/㎡，停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。</P>
选项 <P>(1)总开发价值：</P><P>1)项目总建筑面积：4500×7.5=33750(㎡)</P><P>2)基底面积：4500×65%=2925(㎡)</P><P>3)住宅出售面积：33750-2925×5=19125(㎡)</P><P>4)商业用房建筑面积：2925×3=8775(㎡)</P><P>5)项目开发价值(分项)</P><P>①住宅：0.8×19125×(1-6%)=14382(万元)</P><P>②车位：12×95×(1-6%)=1071.6(万元)</P><P>③商业：0.2×8775×5.5=9652.5(万元)</P><P>出租部分无销售现金总价值=14382+1071.6+9652.5=25106.1(万元)</P><P>(2)开发成本</P><P>1)购地费：6000(万元)</P><P>2)建造成本：0.35×33750=11812.5(万元)</P><P>3)专业人员费用：11812.5×8%=945(万元)</P><P>4)管理费：11812.5×5%=590.625(万元)</P><P>5)财务费：</P><P>购地款利息=6000×[(1+7.5%)<sup>3.5</sup>-1]=1728.24(万元)</P><P>建造成本、专业人员费、管理费、利息：</P><P>(11812.5+945+590.625)×[(1+7.5%)<sup>1.5</sup>-1]=1529.48(万元)</P><P>财务费用总计：1728.24+1529.48=3257.72(万元)</P><P>6)销售费用：(0.8×19125+12×95)×2.5%=411(万元)</P><P>7)开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)</P><P>开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255(万元)</P><P>成本利润率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%</P>
答案
解析
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