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  3. 1.某市某化工厂于2006年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使

1.某市某化工厂于2006年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使

昕玥2020-05-20  24
问题 1.某市某化工厂于2006年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为21000m2，用途为工业，使用年限45年，未办理土地登记。2008年9月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于2008年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人王某代理土地登记申请手续。
选项 问题：1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确哪些方面的事项？2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需要收集哪些权属来源资料？3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点有哪些？4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?5.简述王某跟与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序应该如何？
答案
解析1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确下列事项：(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。(2)了解现有的权属来源资料。如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需收集的权属来源资料包括：(1)县级以上人民政府建设用地批准书；(2)国有土地使用权出让合同；(3)全部土地出让金支付凭证；(4)有关税费支付凭证等。此外，还需要准备的其他文字材料有：①化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；②土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括：(1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。(2)对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。(3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。(4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意的事项有：(1)土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与该化工厂的营业执照名称保持一致；(2)申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记；(3)土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地；(4)土地面积要与相关批准文件一致；(5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途；(6)申请登记的依据要齐全；(7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。5.王某与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序为：(1)接受委托接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有被动接受和主动争取两种途径。(2)签订土地登记代理委托书、代理合同为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人(该化工厂)应与土地登记代理人(王某)所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。(3)收集查询土地登记相关信息与资料在接受土地登记代理委托后，王某根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。(4)开展具体业务收集、整理相关资料后，王某进入具体实际操作阶段。(5)提交成果土地登记代理机构和王某按照该化工厂的要求完成委托事项后，王某应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。【解析】没有试题分析2.某公司2004年6月以出让方式取得一宗位于某市某区某路×号的国有土地使用权，面积为18600m2，用途为工业，已办理土地登记手续。2008年5月，该公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押，向某银行申请贷款。为验证该公司土地状况的真实性，降低银行贷款风险，现该银行委托某土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果。问题：该土地登记代理公司应如何完成土地登记资料的代理查询工作？答案：该土地登记代理公司应按下述程序办理：(1)土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的。主要是通过土地登记机关查询有关权属资料，验证该公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。(2)与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。(3)根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和范围主要为位于该市某区某路×号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。(4)委托人根据该银行的要求，查询位于该市某区某路×号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并可复印有关土地登记资料。为保证查询到的土地登记资料的权威性，土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地登记资料复印件上加盖鉴证公章。(5)土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给该银行，完成土地登记资料的代理查询工作。
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