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  3. 某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为1

某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为1

恬恬2019-12-17  18
问题 某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。
选项
答案
解析设该在建工程的正常购买总价为V。(2)续建完成后的总价值[img]/upload/tiku/225/7017364_1.png[/img](3)续建总费用=[img]/upload/tiku/225/7017364_1_1.png[/img]=2142.86万元。(4)销售费用=万元=146.09万元。(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，V=1903.16万元。(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。[知识点] 净收益每年不变的公式[知识点] 假设开发法的基本公式
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