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  3. (2009年）案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期

(2009年）案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期

Freeti2019-12-17  44
问题 (2009年）案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五 年，租金一次付清，交付租金后即可人住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与 女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙人住并办理了结婚登记。人住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题 提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购 了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时 按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了 10天时间，装修则用了一个月， 乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财 产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。 原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该 别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙 交付于戊。问题：1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应 如何行使权利？2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失 应如何处理？理由是什么？4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？
选项
答案
解析1.本题考核租赁合同。《合同法》第二百一十五条规定，租赁斯限六个月以上的，应当 采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本题中明确了甲乙之间是口头约定，且租赁期限定为5年，故应视其为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定，当 事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为 不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租 人。所以对于认定为不定期租赁合同的，当事人都可以随时提出解除合同，但应当保证在合 理期限内通知对方。本题乙欲与甲解除租赁合同，应当在合理期限内通知甲。2.本题考核维修及费用负担问题。《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需 要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维 修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长 租期。本题中，虽然在“洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象”，且“甲对此未置可否”，但不 影响承租人甲对出租人乙享有的请求维修的权利，所以甲可以要求乙对房屋进行维修，如果 乙不履行维修义务的，甲自行出资进行的维修，费用也应由出租人乙承担，对于因维修房屋 给承租人甲带来的不便，乙应当相应减少其租金或延长租期。3.本题考核合同相关规定和侵权责任。首先，丁的维修公司免费为甲进行维修房屋的 合同属于无名合同。《合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定 的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。其次， 因丁的维修公司免费为甲维修，故可以视为丁对甲的一种无偿赠与。第三，修缮工作属于加 工承揽性质，故适用加工承揽合同相关规定。因为丁公司是派工人前去执行工作，属于职务 行为，而其工人也是在执行职务过程中不慎摔伤，所以应适用《侵权责任法》第三十四条规 定（用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任）。所 以丁公司应对其工人的人身损伤承担赔偿责任。4.本题考核未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的处理。本题描述甲对乙的 别墅进行的是“较大装修”，依据《合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意， 可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设 他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对此承租人甲在未告知出租人乙的 情况下对租赁物进行了较大的修缮，属于此二百二十三条规定的情形，故乙可以要求甲恢复 原状，如果不能恢复可以请求其赔偿损失。5.本题考核损失赔偿问题。本题交代在2005年6月，“由于新换瓦片质量问题，别墅 屋顶出现大面积漏水。”此次漏水是由于甲对租赁物进行修葺时购置的瓦片质量存在瑕疵引 发“漏水”而造成的，对此，乙不存在过错，故甲无权请求乙进行赔偿。6.本题考核承租物的抵押问题。甲生前以其承租权设定担保，后戊基于担保关系占有 了租赁物，看似关系较为复杂，但其实不然。考生应跳离这些障碍物，将复杂的法律关系简 单化。《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住 的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。而丙正是与承租人乙共同居住的人，故其可以在租赁 期内继续使用租赁物，即享有别墅的承租使用权。7.本题考核占有人的权利。《物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被 侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除 危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权， 自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。虽然戊人住别墅得到了出租人乙的同意，但丙作为在先权利人已经先占有了该房屋，因此，丙可以向戊主张返还以实现自己的 权利。1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。 乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。2.(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修 费用由乙负担。(2)甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影 响乙对该项义务的承担。(3)因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期 的范围。3.(1)甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同 法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作 问题适用承揽合同规则。(2)应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇佣活动中遭受的人身损害承担赔偿 责任。4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行 改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租 赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵 占人返还原物。【主要参考法律规定】《民法通则》第九十三条、第一百三十二条、第一百三十五条， 《合同法》第一百二十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百 三十二条、第二百三十四条，《物权法》第三十四条、第二百三十四条、第二百四十五条， 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条。
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