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  3. 甲公司为增值税一般纳税人，与存货相关的增值税税率为17%，租赁及与不动产、土地使

甲公司为增值税一般纳税人，与存货相关的增值税税率为17%，租赁及与不动产、土地使

恬恬2020-05-20  53
问题 甲公司为增值税一般纳税人，与存货相关的增值税税率为17%，租赁及与不动产、土地使用权相关的增值税税率为11%。其2×14到2×17年发生的与投资性房地产相关的业务资料如下。（1）2×14年，甲公司决定购入一项房地产用于对外出租。3月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼达到预定可使用状态时起将这栋写字楼出租给乙公司，为期5年，每年年末支付当年租金，年租金120万元。4月5日，甲企业实际购入一栋写字楼，支付价款共计1320万元。该项写字楼随即进入改造阶段，至达到预定可使用状态之前发生的直接人工支出为100万元，领用原材料成本100万元，发生其他支出10万元（假设均以银行存款支付）。至年末，该写字楼达到预定可使用状态。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。甲公司对该写字楼采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为0。税法规定，该写字楼应采用直线法计提折旧，预计使用年限为30年，净残值为0。（2）2×16年年末，甲公司对该写字楼进行减值测试，发现其类似房产的公允价值下降，其可收回金额为1400万元。（3）2×17年1月1日，由于当地房产市场成熟，满足公允价值模式计量条件，甲公司将其投资性房地产的后续计量模式变更为公允价值模式。当日的市场价格为1700万元。其他资料：甲公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%计提法定盈余公积。甲公司每年均按期收到租金。没有特殊说明，上述成本、租金均不含增值税。
选项 (1)、计算甲公司取得该投资性房地产的初始入账价值，并编制相关的会计分录。(2)、根据上述资料，编制甲公司2×16年计提折旧、收取租金的会计分录；判断2×16年年末甲公司是否对该投资性房地产计提减值准备，说明理由；如果需要计提减值准备，编制相关的会计分录，并说明该投资性房地产减值后的账面价值及计税基础；判断是否需要对投资性房地产确认递延所得税，并编制相关的会计分录。(3)、根据资料（3），编制甲公司投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的会计分录。
答案
解析(1)甲公司购入该投资性房地产的初始入账价值＝1320＋100＋100＋10＝1530（万元）。相关的会计分录为：购入写字楼时借：投资性房地产——在建1320　　应交税费——应交增值税（进项税额）（1320×11%）145.2贷： 银行存款1 465.2（这里按照投资性房地产核算，进项税不需要分期抵扣）发生 后续支出时借：投资性房地产——在建（100＋100＋10）210　　贷：应付职工薪酬100　　　　原材料100　　　　银行存款10完工时借：投资性房地产1530　　贷：投资性房地产——在建（1320＋210）1530(2) ①2×16年，甲公司应对投资性房地产计提折旧的金额＝1530/30＝51（万元），相关的会计分录为：计提折旧借：其他业务成本51　　贷：投资性房地产累计折旧51收取租金借：银行存款133.2　　贷：其他业务收入120　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）（120×11%）13.2②需要计提减值。理由：至2×16年年末，未考虑减值时，该投资性房地产的账面价值＝1530－1530/30×2【2×15、2×16共两年】＝1428（万元），大于可收回金额1400万元，需要对该投资性房地产计提减值，计提减值准备的金额＝1428－1400＝28（万元）。相关的会计分录为：借：资产减值损失28　　贷：投资性房地产减值准备28③计提减值准备后，该投资性房地产的账面价值为1400万元，计税基础＝1530－1530/30×2＝1428（万元），形成可抵扣暂时性差异28万元。④需要确认递延所得税资产，递延所得税资产的金额＝28×25%＝7（万元）。相关会计分录为：借：递延所得税资产7　　贷：所得税费用7【解析】2×15年年末账面价值与计税基础均为1530－1530/30＝1479（万元），即2×16年期初暂时性差异为0，期末暂时性差异余额28万元即为当期暂时性差异发生额，所以直接可以计算应确认的递延所得税资产发生额为7万元。(3)变更日，该投资性房地产的计税基础＝1530－1530/30×2＝1428（万元），变更后，该投资性房地产的账面价值＝1700（万元），甲公司应确认的递延所得税负债＝（1700－1428）×25%＝68（万元），变更日的会计分录为：借：投资性 房地产——成本1530　　　　　　　　——公允价值变动170　　投资 性房地产累计折旧（51×2）102　　投资性房地 产减值准备28　　贷：投资性房地产1530　　　　递延所得税资产7　　　　递延所得税负债68　　　　盈余公积22.5　　　　利润分配——未分配利润202.5【解析】①变更日分录的思路是：首先，按照变更日公允价值确认公允价值模式下的入账价值，同时结转成本模式下的账面价值；其次，将成本模式下确认的递延所得税资产转销，按照变更日新的账面价值（公允价值）与计税基础的差额确认递延所得税负债；最后，差额调整盈余公积和利润分配。②盈余公积＝（1700－1400）×75%×10%＝22.5（万元），利润分配＝（1700－1400）×75%×90%＝202.5（万元），即按照变更日新账面价值（公允价值）与原账面价值的差额，扣除所得税影响之后的金额，调整盈余公积和利润分配。
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