甲公司为增值税一般纳税人,与存货相关的增值税税率为17%,租赁及与不动产、土地使

恬恬2020-05-20  33

问题 甲公司为增值税一般纳税人,与存货相关的增值税税率为17%,租赁及与不动产、土地使用权相关的增值税税率为11%。其2×14到2×17年发生的与投资性房地产相关的业务资料如下。(1)2×14年,甲公司决定购入一项房地产用于对外出租。3月15日,甲公司与乙公司签订了经营租赁合同,约定自写字楼达到预定可使用状态时起将这栋写字楼出租给乙公司,为期5年,每年年末支付当年租金,年租金120万元。4月5日,甲企业实际购入一栋写字楼,支付价款共计1320万元。该项写字楼随即进入改造阶段,至达到预定可使用状态之前发生的直接人工支出为100万元,领用原材料成本100万元,发生其他支出10万元(假设均以银行存款支付)。至年末,该写字楼达到预定可使用状态。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。甲公司对该写字楼采用年限平均法计提折旧,预计使用年限为30年,预计净残值为0。税法规定,该写字楼应采用直线法计提折旧,预计使用年限为30年,净残值为0。(2)2×16年年末,甲公司对该写字楼进行减值测试,发现其类似房产的公允价值下降,其可收回金额为1400万元。(3)2×17年1月1日,由于当地房产市场成熟,满足公允价值模式计量条件,甲公司将其投资性房地产的后续计量模式变更为公允价值模式。当日的市场价格为1700万元。其他资料:甲公司适用的所得税税率为25%,按净利润的10%计提法定盈余公积。甲公司每年均按期收到租金。没有特殊说明,上述成本、租金均不含增值税。

选项 (1)、计算甲公司取得该投资性房地产的初始入账价值,并编制相关的会计分录。(2)、根据上述资料,编制甲公司2×16年计提折旧、收取租金的会计分录;判断2×16年年末甲公司是否对该投资性房地产计提减值准备,说明理由;如果需要计提减值准备,编制相关的会计分录,并说明该投资性房地产减值后的账面价值及计税基础;判断是否需要对投资性房地产确认递延所得税,并编制相关的会计分录。(3)、根据资料(3),编制甲公司投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的会计分录。

答案

解析(1)甲公司购入该投资性房地产的初始入账价值=1320+100+100+10=1530(万元)。相关的会计分录为:购入写字楼时借:投资性房地产——在建1320  应交税费——应交增值税(进项税额)(1320×11%)145.2贷: 银行存款1 465.2(这里按照投资性房地产核算,进项税不需要分期抵扣)发生 后续支出时借:投资性房地产——在建(100+100+10)210  贷:应付职工薪酬100    原材料100    银行存款10完工时借:投资性房地产1530  贷:投资性房地产——在建(1320+210)1530(2) ①2×16年,甲公司应对投资性房地产计提折旧的金额=1530/30=51(万元),相关的会计分录为:计提折旧借:其他业务成本51  贷:投资性房地产累计折旧51收取租金借:银行存款133.2  贷:其他业务收入120    应交税费——应交增值税(销项税额)(120×11%)13.2②需要计提减值。理由:至2×16年年末,未考虑减值时,该投资性房地产的账面价值=1530-1530/30×2【2×15、2×16共两年】=1428(万元),大于可收回金额1400万元,需要对该投资性房地产计提减值,计提减值准备的金额=1428-1400=28(万元)。相关的会计分录为:借:资产减值损失28  贷:投资性房地产减值准备28③计提减值准备后,该投资性房地产的账面价值为1400万元,计税基础=1530-1530/30×2=1428(万元),形成可抵扣暂时性差异28万元。④需要确认递延所得税资产,递延所得税资产的金额=28×25%=7(万元)。相关会计分录为:借:递延所得税资产7  贷:所得税费用7【解析】2×15年年末账面价值与计税基础均为1530-1530/30=1479(万元),即2×16年期初暂时性差异为0,期末暂时性差异余额28万元即为当期暂时性差异发生额,所以直接可以计算应确认的递延所得税资产发生额为7万元。(3)变更日,该投资性房地产的计税基础=1530-1530/30×2=1428(万元),变更后,该投资性房地产的账面价值=1700(万元),甲公司应确认的递延所得税负债=(1700-1428)×25%=68(万元),变更日的会计分录为:借:投资性 房地产——成本1530        ——公允价值变动170  投资 性房地产累计折旧(51×2)102  投资性房地 产减值准备28  贷:投资性房地产1530    递延所得税资产7    递延所得税负债68    盈余公积22.5    利润分配——未分配利润202.5【解析】①变更日分录的思路是:首先,按照变更日公允价值确认公允价值模式下的入账价值,同时结转成本模式下的账面价值;其次,将成本模式下确认的递延所得税资产转销,按照变更日新的账面价值(公允价值)与计税基础的差额确认递延所得税负债;最后,差额调整盈余公积和利润分配。②盈余公积=(1700-1400)×75%×10%=22.5(万元),利润分配=(1700-1400)×75%×90%=202.5(万元),即按照变更日新账面价值(公允价值)与原账面价值的差额,扣除所得税影响之后的金额,调整盈余公积和利润分配。
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