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共用题干 2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最...

admin2020-12-24  14
问题 共用题干
2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
选项 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由()参照评估确定。
A:人民法院
B:估价机构
C:拍卖师
D:开发商
答案A
解析人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000*80%*(1-20%)=5120(万元)。


最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。


综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年。50-4.5=45.5（年）。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1hm2综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1～4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。


1hm2=15亩=10000m2。该地块总建筑面积=10000*6=60000(m2)。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”，该地块建筑基底占地面积=10000*50%=5000(m2)。该商住综合楼基底占地面积=5000-5000/5=4000(m2)。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)-4000*4]/12=3250(m2)。


正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1hm2综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000*6=60000(m2)。商住综合楼建筑面积=60000-5000=50000(m2)。商住综合楼地价=2500-500=2000（万元）。商住综合楼每平方米地价=2000万元/55000=363.64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。”该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(2000+363.64)*(1+30%)*(1+6%)=3257.09（元/m2)。
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