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共用题干 从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1
共用题干 从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1
Loveyou
2019-12-17
85
问题
共用题干从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。
选项
求取估价对象价值采用的公式是()。A:估价对象价值=可比实例成交价格*(交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)B:估价对象价值=可比实例成交价格*交易。情况修正系数/市场状况调整系数/房地产状况调整系数C:可比实例成交价格=估价对象价值*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数D:估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
答案
D
解析
本题考查可比实例的选取。选取可比实例,实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点相隔一年以上,故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 本题考查市场法估价的公式。 本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为:可比实例A:100/(100+2)=100/102;可比实例C:100/100;可比实例E:100/(100-3)=100/97。 本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为:例A的成交日期是2002.11.30,我们要估价时点是2003年8月31日,中间隔了9个月的时间,但题中明确告诉我们,前5个月,从2002年11月30日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变,以后才是每月增1%,所以前五个月不变不作调整,后四个月调整应该为(1+1%)<sup>4</sup>,所以可比实例A=(1+1%)<sup>4</sup>。 本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同均为1/3,则有:可比实例A=100/[100*1/3+(100-2)*1/3+(100-4)*1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3)*1/3+(100+2)*1/3+(100-2)*1/3]=100/101可比实例E=100/[100*1/3+(100-1)*1/3+(100+1)*1/3]=100/100。
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