首页
财务会计
医药卫生
金融经济
考公考编
外语考试
学历提升
职称考试
建筑工程
IT考试
其他
登录
考公考编
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积10000m2,建筑容积率为
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积10000m2,建筑容积率为
恬恬
2020-05-20
33
问题
<P>某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积10000m<sup>2</sup>,建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得,使用期限40年,约定不可续期,当时的楼面地价为1400元/m<sup>2</sup>,现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m<sup>2</sup>,土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年;建筑安装工程费为3000元/m<sup>2</sup>,专业费及管理费为建筑安装工程费的10%;建筑安装工程费等费用第一年投入60%,第2年投入40%,在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元,建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/(天.间),第1~4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%,此后入住率稳定在80%;其他收入第1年为500万元,以后每年递增5%,从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%,此后各年的运营费用在第1年的基础上增加,增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。</P><P>请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10%,年利率为8%)</P>
选项
<P>解:(1)用收益法计算收益价格</P><P>第一年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×50%+500=1814.00万元</P><P>第二年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×60%+500(1+5%)=2101.80万元</P><P>第三年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×70%+500(1+5%)<sup>2</sup>=2390.85万元</P><P>第四年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×80%+500(1+5%)<sup>3</sup>=2681.21万元</P><P>第一年运营费用=1814万元×35%=634.90万元</P><P>第二年运营费用=634.9万元+(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元</P><P>第三年运营费用=634.9万元+(2390.85-1814)万元×25%=779.113万元</P><P>第四年运营费用=634.9万元+(2681.21-2390.85)万元×25%=851.703万元</P><P>第一年净收益=1179.10万元</P><P>第二年净收益=1394.95万元</P><P>第三年净收益=1611.737万元</P><P>第四年净收益=1829.51万元</P><P>收益期限为40年-2年=38年</P><P>利用净收益在前若干年有变化公式:
</P><P>10%)+1394.95/(1+10%)<sup>2</sup>+1611.737/(1+1%)<sup>3</sup>+1829.51/10%×[1-(1+10%)<sup>-(38-3)</sup>]/(1+10%)<sup>3</sup>=16691.95(万元)</P><P>(2)用成本法计算市场价格V</P><P>建筑面积=10000m<sup>2</sup>×2.0=20000m<sup>2</sup></P><P>1)土地取得成本=2万m<sup>2</sup>×1750元/m<sup>2</sup>×(1+4%)=3640万元</P><P>2)开发成本及管理费=3000元/m<sup>2</sup>×20000m<sup>2</sup>×(1+10%)=6600万元</P><P>3)销售费用=400万元</P><P>4)投资利息=3640万元×[(1+8%)2-1]+6600万元×60%×[(1+8%)<sup>1.5</sup>-1]+6600万元×40%×(1+8%)<sup>0.5</sup>-1]+400万元×[(1+8%)<sup>0.25</sup>-1]=1201.616万元</P><P>5)开发利润=400/0×(3640+6600+400)万元=4256万元</P><P>V=1)+2)+3)+4)+5)=16097.62万元。</P><P>史家解读:①此题未说明建筑物剩余经济寿命是个缺陷,在确定收益期限和收益价格时依据不充分。②未说明是否有销售税费、其他工程费、开发期间税费、基础设施建设费和公共配套设施建设费,也未说明是否有除广告宣传费外的销售费用。③注意家具费不应计入成本,家具是动产,其价格不能计入不动产价格中。</P>
答案
解析
转载请注明原文地址:https://ti.zuoweng.com/ti/rYfMKKKQ
相关试题推荐
招标出让国有土地使用权所要编制的出让文件包括()。
某市要建设地铁,经过一系列的招标程序,最终确定A建筑公司作为中标单位。已知该工程
对政府或国有资金投资的大型公共建筑工程项目设计方案投标,招标人应当在招标文件中明
以下关于建筑工程施工许可的表述中,正确的有()。
《建筑业企业资质管理规定》规定,建筑业企业资质分为()。
《建筑工程施工发包与承包计价管理规定》规定,工程竣工验收合格,承发包双方应按照(
《建筑工程施工许可管理办法》明确规定,建设单位申请领取施工许可证,应当具备()等
《建筑业企业资质管理规定》规定,建筑业企业资质分为()。
《建筑法》规定,有()情形之一的,建设单位应当按照国家有关规定办理申请批准手续
《建筑法》关于违法发包承包的行政责任有()。
随机试题
A股份有限公司(以下简称“A公司”)拟自建一栋办公楼,与该办公楼建造相关的情况如
(41-45题共用题干) 男性,25岁。主诉心前区疼痛2天,向左肩放射,吸气时
经纪收入的基本来源是()。
某一楼一户住宅楼共17层,电梯费按季交纳,分摊规则为:第一层的住户不交纳;第三层
下列有关鉴定的说法,错误的是:() A.鉴定以当事人申请鉴定为主,法院认为需
下列关于计算可持续增长率的公式的说法。正确的有()。A.ROE为资本回报率B.ROE是净利润与所有者权益的比率C.RR为红利支付率D.RR反映了剩余利润
华罗庚生前曾说:“我们最好把自己的生命看作是前人生命的延续,是现在人类共同的生命的一部分,同时也是后人生命的开端。如此延续下去,科学就会一天比一天更灿烂,...
肺癌常见的组织学类型是A.鳞状细胞癌B.小细胞癌C.腺癌D.大细胞癌E.细支气管肺泡癌
某项目其产品价格可能出现三种状态值70元/吨,80元/吨和100元/吨,经专家估计,各种状态的可能性为30%,60%,10%,则产品价格的期望值是()元/吨。A
15岁的甲与他人订立了一份与其民事行为能力不相符的买卖合同,事后甲父追认,该买卖合同有效,甲父追认的权利属于()。A.支配权B.请求权C.形成权.D.抗辩