某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权,第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租,当年净租金收入为200万元,以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%,试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%,计算项目的实际收益率。
(1)计算财务净现值运用公式:
FNPV=200/(15%-5%){1-[(1+5%)/(1+15%)]19}/(1+15%)-1000-200/(1+15%)=256.43(万元)由于FNPV=256.43万元>0,项目可行。(2)计算财务内部收益率运用公式:FIRR=i1+|NPV1|*(i2-i1)/|NPV1+|NPV2|
1)当i1=17%时,FNPV=200/(17%-5%){1-[(1+5%)/(1+17%)]19}/(1+17%)-1000-200/(1+17%)=71.29(万元)
2)当i2=18%时,FNPV=200/(18%-5%){1-[(1+5%)/(1+18%)]19}/(1+18%)-1000-200/(1+18%)=-7.63(万元)
3)因此,FIRR=17%+71.29*(18%-17%)/(71.29+7.63)=17.9%,由于FIRR=17.9%>15%,项目可行。
(3)运用公式:1+Ra=(1+Rr)*(1+Rd),其中Ra是表面收益率,即财务内部收益率,Rr是实际收益率,Rd是通货膨胀率。考虑通货膨胀,该项目实际收益率为:Rr=(1+Ra)/(1+Rd)-1=(1+17.9%)/(1+4%)-1=13.37%。
1.在求财务净现值时,要画一个现全流量图,真正理解有关公式计算的起止点。
2.在求财务内部收益率时,i1、i2的选取有时要多试几次才能成功。