某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，...

某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

(1)计算财务净现值运用公式：

FNPV=200/(15%-5%){1-[(1+5%)/(1+15%)]¹⁹}/(1+15%)-1000-200/(1+15%)=256.43（万元）由于FNPV=256.43万元＞0，项目可行。(2)计算财务内部收益率运用公式：FIRR=i₁+｜NPV₁｜*(i₂-i₁)/｜NPV₁+｜NPV₂｜

1)当i₁=17%时，FNPV=200/(17%-5%){1-[(1+5%)/(1+17%)]¹⁹}/(1+17%)-1000-200/(1+17%)=71.29（万元）

2)当i₂=18%时，FNPV=200/(18%-5%){1-[(1+5%)/(1+18%)]¹⁹}/(1+18%)-1000-200/(1+18%)=-7.63（万元）

3)因此，FIRR=17%+71.29*（18%-17%）/(71.29+7.63)=17.9%，由于FIRR=17.9%＞15%，项目可行。

(3)运用公式：1+R_a=(1+R_r)*(1+R_d)，其中R_a是表面收益率，即财务内部收益率，R_r是实际收益率，R_d是通货膨胀率。考虑通货膨胀，该项目实际收益率为：R_r=(1+R_a)/(1+R_d)-1=(1+17.9%)/(1+4%)-1=13.37%。

1.在求财务净现值时，要画一个现全流量图，真正理解有关公式计算的起止点。

2.在求财务内部收益率时，i₁、i₂的选取有时要多试几次才能成功。