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共用题干 2011年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A...

admin2020-12-24  21
问题 共用题干
2011年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A房地产开发公司筹措资金2580万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳1200万元，项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。2012年2月，A房地产开发公司因自身原因，将该项目以3430万元的价格，转让给D房地产开发公司，经核算并加计20%的扣除，扣除项目金额为2800万元。2013年12月，D房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2014年1月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于2013年12月将其在2012年11月购买并交纳有关税费并办理《房屋所有权证》的一套住房出售给了王某；同时魏某于2013年9月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：
选项 A房地产开发公司转让此项目，其中，土地增值税纳税人是()。
A:A房地产开发公司
B:建筑公司
C:D房地产开发公司
D:魏某
答案A
解析取得土地使用权证书，是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。项目总投资5000万元*25%=1250万元，已实际投入房屋建设工程的资金额1300万元，符合转让条件。
2009年5月，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000万元*20%=1000万元。
项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。2600万元*30%-780万元。
3430万元-2800万元=630万元。
土地增值额为630万元，扣除项目金额为2800万元，因此，土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额*30%-630万元*30%=189万元。
根据国务院令第483号《国务院关于修改<城镇土地使用税暂行条例>的决定》每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：①大城市1.5～30元；②中等城市1.2～24元；③小城市0.9～18元；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元。该项目应适用“1.2～24元”，因此，最高20000元*24=48万元。最低20000元*1.2=2.4万元。
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