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  3. 某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金

某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金

Freeti2019-12-17  45
问题 某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
选项
答案
解析收益法，组合技术（1）求取房地产净收益押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）其他收入=15（万元）写字楼租金收入=3×70%×（1－10%）×60×12=1360.8万元有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）运营费用＝200＋40＝240（万元）年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元）（2）求取建筑物价值土地年净收益/7%×[1-1/(1+7%)35]＝3000万元土地年收益＝231.66（万元）建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19 万元建筑物价值＝905.19/9%×[1-1/(1+9%)35]＝9564.98 （万元）（3）求取房地产价值VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）
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