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201 1年3月1日，甲将其所有的商铺出租给乙公司用作餐厅经营。甲乙双方约定租赁

昕玥2019-12-17  21
问题 <P>201 1年3月1日，甲将其所有的商铺出租给乙公司用作餐厅经营。甲乙双方约定租赁期限为1 0年，租金为每月1万元。双方约定如果乙公司在本合同项下租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响乙公司餐厅的正常营业，乙公司应该提前3个月书面通知甲后可以解除合同。</P><P>问题：</P><P>1．如果20 1 3年甲将该商铺转卖给丙，并办理了过户，丙公司是否有权要求乙公司搬离其商铺？</P><P>2．如果甲将房屋出售给丙时，未告知乙公司，则乙公司可否请求房屋买卖合同无效？</P><P>3．如果乙公司经营不善亏损，经营1个月后给甲发出1 0日内解除合同的通知，则通知到达甲方时该租赁合同是否解除？</P><P>4．如果房屋内出现大面积渗水现象严重影响乙公司的营业，甲迟迟不予维修，则乙公司如何维护自己的利益？</P><P>5．在租赁期间，如果乙公司为了经营需要擅自修改承重墙，甲给乙1个月时间让其恢复原，乙公司置之不理，则甲是否有权解除租赁合同？</P>
选项
答案
解析<P>【参考答案】</P><P>1．丙公司无权要求乙公司搬离其商铺。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此甲将商铺出售给丙后，甲和乙公司之间的租赁合同不受影响。</P><P>2．乙公司不可以请求房屋买卖合同无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第2 1条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，虽然甲侵犯了乙公司的优先权，但乙公司不可以请求房屋买卖合同无效。</P><P>3．该租赁合同没有解除。《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”该法第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方约定如果乙公司在本合同项下租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响乙公司餐厅的正常营业，乙公司应该提前3个月书面通知甲后可以解除合同。但乙公司要求甲在1 0日内解除合同，违反了双方关于解除合同的条件约定，因此通知到达甲方时该租赁合同没有解除。</P><P>4．乙公司可以自己维修，维修费用由甲承担。《合同法》第22 1条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此房屋内出现大面积渗水现象严重影响乙公司的营业，甲迟迟不予维修，则乙公司可以自己维修，维修费用由甲承担。</P><P>5．甲有权解除租赁合同。《房屋租赁合同解释》第7条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第2 1 9条的规定处理。据此，甲有权解除租赁合同。</P>
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