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  3. 6年前，甲公司提供一宗1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元人民

6年前，甲公司提供一宗1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元人民

恬恬2020-05-20  29
问题 <P>6年前，甲公司提供一宗1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元人民币，合作建设9000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000㎡建筑面积划归甲公司所有，6000㎡建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。</P><P>据调查得知，现时该类房地产每1㎡建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。</P>
选项 <P>据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。</P><P>求取未来44年的净收益的现值之和：</P><P>年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36(万元)</P><P>V<sub>44</sub>=A/Y[1/(1+Y)<sup>n</sup>]=(477.36/12%)[1-1/(1+12%)<sup>44</sup>]=3950.83(万元)</P><P>求取未来16年的净收益的现值之和：</P><P>年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36(万元)</P><P>V<sub>16</sub>=A/Y[1-1/(1+Y)<sup>n</sup>]=(477.36/12%)[1-1/(1+12%)<sup>16</sup>]=3329.10(万元)</P><P>求取未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：</P><P>V<sub>28</sub>=V<sub>44</sub>-V<sub>16</sub>=3950.83-3329.10=621.73(万元)</P>
答案
解析
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