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  3. (2015年）2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为

(2015年）2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为

Loveyou2019-12-17  29
问题 (2015年）2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司；租期25年；租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整；乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。　　甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权变更登记手续。　　要求：　　根据合同法律制度的规定，回答下列问题：　　(1）租赁合同约定的25年租期效力如何？简要说明理由。　　(2）甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施？简要说明理由。　　(3）甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效？简要说明理由。
选项
答案
解析　　（1） 租赁合同约定25年租期，只有20年的部分有效，剩余5年无效。根据规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　（2） 甲公司有权要求乙公司拆除休息室及设施。根据规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。　　（3） 租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
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