某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础...

某旧商业用房的面积为20000m²，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m²，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m²，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m²，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为10%)。

解(1)净收益求取(1分)

净收益：840×(1-10%)×(1-30%)=529.2(元/m²)

或净收益=840×2×(1-10%)×(1-30%)=1058.4(万元)

(2)承租人收益价值(3分)

{图}

{图1}

{图2}

注：计算正确3分，{图3}。

(3)装修改造费用计算(3分)

{图4}或×20000=1916.5549(万元)

其中{图5}或×20000=1171.7449(万元)(计算式1分)

{图6}或×20000=774.8100(万元)(计算式1分)

(4)承租费用(或租金支出)(1分)

{图7}

(5)承租人价值(2分)

承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-承租费用承租人权益价值=(3291.4835-958.2775-1717.2070)×20000=1231.998万元

或6582.9670-1916.5549-3434.4140=1231.998万元

其中：列式1分，结果1分。