某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售

Freeti2019-12-17  39

问题 某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售。装修改造费用5000万元,装修改造期为1年。改造后,写字楼可供出租面积为10000m2,酒店客房210间。改造完成后,该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2,出租率85%;客房平均价格为每天180元/间,入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造,将写字楼中的5000m2改造成100间客房,改造期为1年,改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间,剩余的写字楼和原有的客房继续经营,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间,入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间,入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时,该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初,其他收支均发生在年末,每年按365天计,项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。

选项

答案

解析前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73(万元) 前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816(万元) 其他收入为600万元/年 前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515(万元) 第六年净收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096(万元) 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456(万元) 第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7(万元) 其他收入=800万元/年 第七年至的第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35(万元) 资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A,8%,4)×(P/F,8%,1)+(386.4096-2000)×(P/F,8%,6)+1646.35×(P/A,8%,14)×(P/F,8%,6)+5000(P/F,8%,20)=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096(万元) 计算财务内部收益率,取i1=8%,NPV1=92.0096(万元) 当i2=9%时,NPV2=-8000-5000+1461.7515×(P/A,9%,4)×(P/F,9%,1)+(386.4096-2000)×(P/F,9%,6)+1646.35×(P/A,9%,14)×(P/F,9%,6)+5000(P/F,9%,20)=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941(万元) 内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%
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