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某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售

Freeti2019-12-17  62
问题 某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
选项
答案
解析前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73（万元） 前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816（万元） 其他收入为600万元/年 前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515（万元） 第六年净收益={[960×（10000-5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1-55%）=386.4096（万元） 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456（万元） 第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7（万元） 其他收入=800万元/年 第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35（万元） 资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096（万元） 计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096（万元） 当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（386.4096-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元） 内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%
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