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  3. 成立于南方某市的中外合资房地产公司，准备开发两个项目。2019 年发生以下业务： （1）有偿受让市内一块 15 万平方米的国有土地使用权，支付地价款 4...

成立于南方某市的中外合资房地产公司，准备开发两个项目。2019 年发生以下业务： （1）有偿受让市内一块 15 万平方米的国有土地使用权，支付地价款 4...

admin2020-12-24  21
问题 成立于南方某市的中外合资房地产公司，准备开发两个项目。2019 年发生以下业务：
（1）有偿受让市内一块 15 万平方米的国有土地使用权，支付地价款 4500 万元，公司将其中 60%建造高级公寓出售，另 40%准备开发写字楼。

（2）进行 15 万平方米土地的“三通一平”工作，共耗资 1600 万元。其资金来源系向银行借款，向银行支付借款利息 80 万元。

（3）高级公寓开发成本为：建安工程费 3000 万元、基础设施 800 万元、公共配套设施 500 万元、开发间接费用 380 万元。

（4）发生与开发高级公寓有关的期间费用为：管理费用 120 万元（含业务招待费 80 万元）；销售费用 400 万元（其中含广告费 350 万元，业务宣传费 30 万元）；财务费用 500 万元。

（5）建造同类型高级公寓 3 栋，其中：1 号楼总销售面积 2 万平方米，平均售价 3200 元/平方米；2 号楼总销售面积 1 万平方米，平均售价 3000 元/平方米；3 号楼总销售面积 0.5 万平方米，全部无偿赠送给相关协作单位。三栋高级公寓均在当年售完，并于 12 月底交付业主使用。

（6）与转让房地产项目有关的税金假定为 800 万元（不含增值税）。
要求：根据上述资料，回答下列问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算企业所得税的计税收入合计。
（2）计算企业税前扣除的建造成本合计。
（3）计算企业税前可扣除的业务招待费金额。
（4）计算企业税前扣除的管理费用合计。
（5）计算企业税前扣除的销售费用合计。
（6）计算企业所得税可以扣除的税金。
（7）计算企业所得税的应税所得额。
（8）计算企业应纳企业所得税税额。
选项
答案
解析（1）计税收入=2（1 号面积）×3200（1 号单价）+1（2 号面积）×3000（2 号单价）+0.5（3 号面积）×[（2×3200+1×3000）÷（2+1）]（赠送的3 号楼平均价）=10966.67（万元） （2）整地地价共4500 万，高级公寓占地60%，地价按比例分摊=4500×60%；整地前期工程费=1600+80，高级公寓占比60%=（1600+80）×60%；开发成本为高级公寓独立发生，不用分摊。 建造成本=4500×60%+（1600+80）×60%+3000+800+500+380=8388（万元） （3）业务招待费税前扣除标准=10966.67×5‰=54.83（万元），实际发生额的60%=80×60%=48（万元），在限额以内，可扣除的业务招待费为48 万元。 （4）税前可扣管理费用=120－（80－48）（超支的业务招待费）=88（万元） （5）广告费税前扣除标准=10966.67×15%=1645（万元），实际开支的广告费和业务宣传费共380 万元，在标准以内可据实扣除。本年发生销售费用均可扣除，即400 万元。 （6）可以扣除的税金=800（万元） （7）应纳税所得额=10966.67（计税收入）－8388（建造成本）－88（可扣管理费用）－400（可扣销售费用）－500（财务费用）－800（可扣税金）=790.67（万元） （8）应纳企业所得税=790.67×25%=197.67（万元）。
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