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张某有甲、乙两个可供选择方案：甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的

昕玥2019-12-17  27
问题 张某有甲、乙两个可供选择方案：甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。（1）编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。（2）试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率法比较甲、乙两个方案的优劣。
选项
答案
解析【解】（1）编制资本金现金流量表[img]/upload/tiku/224/2612884_1.jpg[/img][img]/upload/tiku/224/2612884_1_1.jpg[/img][img]/upload/tiku/224/2612884_1_2.jpg[/img]因为FIRR=16.83%>15%，差额投资方案可行，以投资大的方案为优选方案，所以乙方案优于甲方案。【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》。
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