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某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自
书海库
2020-05-20
35
问题
<P>某宗出租的房地产,建筑面积为40000m<sup>2</sup>,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m<sup>2</sup>,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m<sup>2</sup>,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)</P>
选项
<P>解:(1)总有效毛收入A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元)</P><P>(2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%~446.02(万元)</P><P>(3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元)</P><P>(4)士地总价L=40000÷4×2100=2100(万元)</P><P>(5)年土地净收益aL=2100×8%÷[1-1/(1+8%)<sub>40-5</sub>]=180.19(万元)</P><P>(6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元)</P><P>(7)建筑物总价B=448.99÷10%×[1-1/(1+10%)<sub>40-5</sub>]=4330.13(万元)</P><P>(8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)</P>
答案
解析
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