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张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。
张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。
书海库
2019-12-17
53
问题
张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。<1> 、张某的选择是否正确?<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?
选项
答案
解析
1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓,一是区位选择非常重要,二是配套服务设施要齐全,三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。
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