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  3. 某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过

某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过

天天题库2019-12-17  31
问题 某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/㎡。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/㎡，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/㎡，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
选项
答案
解析（1）建筑物重置价格＝8000×3000－6000×2000＝1200万元（2）建筑物累计折旧额＝1200×（1－2%）×6/39＝180.92万元（3）建筑物价格＝1200－180.92＝1019.08万元（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A＝6000×2000/（P/A，6%，40）；再计算33年土地使用权价格P＝A×（P/A，6%，33）＝【6000×2000/（P/A，6%，40）】×（P/A，6%，33）＝6000×2000×6%/[1－（1/1.06）40]/6%×[1－（1/1.06）33]＝1134.92万元（5）该房地产的总价＝1019.08＋1134.92＝2153.99万元
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