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某写字楼的持有期估计为10年,预测其未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为
某写字楼的持有期估计为10年,预测其未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为
题库总管
2019-12-17
64
问题
某写字楼的持有期估计为10年,预测其未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为18万元,有效毛收入每年增长5%,运营费用每年增长3%;该类房地产的报酬率为8%,持有期结束时的资本化率为10%,转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。(8分)
选项
答案
解析
选用预知未来若干年后价格的收益公式:(1)10年持有期内有效毛收入的收益现值=50/(8%-5%)×[1-(1.05/1.08)10]=409.1777(万元)运营费用的现值=18/(8%-3%)×[1-(1.03/1.08)10]=135.9024(万元)10年持有期内的收益净现值=273.275万元(2)10年后持有期结束后的价格=[50×(1+5%)10-18×(1+3%)10]×(1-6%)/10%=538.19(万元)其折现现值=538.19/(1.08)10=249.286(万元)(3)该写字楼目前的收益价值=(1)+(2)=273.275+249.286=522.561(万元)
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