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甲公司是一家经营进出口化妆品的贸易公司，2018年3月1日，因公司准备购买办公楼

天天题库2019-12-17  44
问题 甲公司是一家经营进出口化妆品的贸易公司，2018年3月1日，因公司准备购买办公楼缺乏资金，甲公司与乙公司签订书面借款合同。该借款合同约定：乙公司以自有闲置资金提供借款用于甲公司购买办公楼，借款总额为1000万元；借款期限为1年；借款利率为年利率40％。丙公司在该借款合同上签章，并注明“丙公司愿为甲公司的借款承担保证责任”。2018年4月10日，甲公司与A房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同约定办公楼的面积为200平方米，每平方米为5万元，总价款为1000万元，甲公司一次性付清购房款。但实际交付房屋时，该办公楼的实际面积小于合同面积，只有192平方米。之前的购房协议中未约定面积误差的处理方法。2018年6月10日，甲公司将部分办公楼装修后对外出租，与丁公司签订书面的租房协议，该租房协议约定：（1）租期为30年，第一年房租为10万元，以后房租根据政府公布的通货膨胀率在此基础上作相应调整；（2）在承租期内，维修义务由丁公司承担。2019年6月1日，甲公司准备将出租给丁公司的办公楼对外出售，通知了丁公司，直到6月底，丁公司未对此提出任何异议。于是甲公司在同年7月10日将该房屋卖给了戊公司，并办理了相关的产权登记转让手续，戊公司向丁公司主张房屋的所有权，丁公司拒绝向戊公司交付房屋，只同意向戊公司继续支出后期租金。要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）乙公司向甲公司主张借款合同的利息，对此人民法院是否予以支持并说明理由。（2）如果甲公司到期不能清偿借款，乙公司能否直接向丙公司主张权利并说明理由（3）关于甲公司与A开发公司之间发生的面积误差如何处理（4）甲公司与丁公司的租房协议内容是否符合法律规定并分别说明理由。（5）甲公司将出租的房屋对外出售，丁公司是否享有同等条件下的优先购买权并说明理由。（6）戊公司能否向丁公司主张房屋所有权并说明理由。
选项
答案
解析（1）乙公司向甲公司主张借款合同的利息，人民法院不予支持。根据规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。（2）乙公司可以直接向丙公司主张权利。根据规定：（1）主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。（2）当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，承担连带保证责任。（3）对面积误差绝对值超出3%（本案中实际面积小于合同约定面积误差为4%），买受方有2种选择权：①可以选择解除合同。根据规定，面积误差绝对值超出3%，买受方请求解除合同、返还已付购房款及利息，人民法院予以支持。②可以选择继续履行，对面积误差在3%以内的部分退还购房款及利息，对超过3%的部分双倍返还购房款。（4）①租赁期限不符合法律规定。根据规定，租赁期限不得超过20年。租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。②维修义务的约定符合法律规定。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。（5）丁公司不享有优先购买权。根据规定，承租人未在15日内明确表示购买的，主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。（6）戊公司不能向丁公司主张房屋所有权。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院予以支持。
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