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甲公司是一家经营进出口化妆品的贸易公司,2018年3月1日,因公司准备购买办公楼
甲公司是一家经营进出口化妆品的贸易公司,2018年3月1日,因公司准备购买办公楼
天天题库
2019-12-17
41
问题
甲公司是一家经营进出口化妆品的贸易公司,2018年3月1日,因公司准备购买办公楼缺乏资金,甲公司与乙公司签订书面借款合同。该借款合同约定:乙公司以自有闲置资金提供借款用于甲公司购买办公楼,借款总额为1000万元;借款期限为1年;借款利率为年利率40%。丙公司在该借款合同上签章,并注明“丙公司愿为甲公司的借款承担保证责任”。2018年4月10日,甲公司与A房地产开发公司签订商品房买卖合同,合同约定办公楼的面积为200平方米,每平方米为5万元,总价款为1000万元,甲公司一次性付清购房款。但实际交付房屋时,该办公楼的实际面积小于合同面积,只有192平方米。之前的购房协议中未约定面积误差的处理方法。2018年6月10日,甲公司将部分办公楼装修后对外出租,与丁公司签订书面的租房协议,该租房协议约定:(1)租期为30年,第一年房租为10万元,以后房租根据政府公布的通货膨胀率在此基础上作相应调整;(2)在承租期内,维修义务由丁公司承担。2019年6月1日,甲公司准备将出租给丁公司的办公楼对外出售,通知了丁公司,直到6月底,丁公司未对此提出任何异议。于是甲公司在同年7月10日将该房屋卖给了戊公司,并办理了相关的产权登记转让手续,戊公司向丁公司主张房屋的所有权,丁公司拒绝向戊公司交付房屋,只同意向戊公司继续支出后期租金。要求:根据上述内容,分别回答下列问题:(1)乙公司向甲公司主张借款合同的利息,对此人民法院是否予以支持并说明理由。(2)如果甲公司到期不能清偿借款,乙公司能否直接向丙公司主张权利并说明理由(3)关于甲公司与A开发公司之间发生的面积误差如何处理(4)甲公司与丁公司的租房协议内容是否符合法律规定并分别说明理由。(5)甲公司将出租的房屋对外出售,丁公司是否享有同等条件下的优先购买权并说明理由。(6)戊公司能否向丁公司主张房屋所有权并说明理由。
选项
答案
解析
(1)乙公司向甲公司主张借款合同的利息,人民法院不予支持。根据规定,借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。(2)乙公司可以直接向丙公司主张权利。根据规定:(1)主合同中虽然没有保证条款,但是,保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的,保证合同成立。(2)当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的,承担连带保证责任。(3)对面积误差绝对值超出3%(本案中实际面积小于合同约定面积误差为4%),买受方有2种选择权:①可以选择解除合同。根据规定,面积误差绝对值超出3%,买受方请求解除合同、返还已付购房款及利息,人民法院予以支持。②可以选择继续履行,对面积误差在3%以内的部分退还购房款及利息,对超过3%的部分双倍返还购房款。(4)①租赁期限不符合法律规定。根据规定,租赁期限不得超过20年。租赁合同的期限超过20年的,超过部分无效。②维修义务的约定符合法律规定。根据规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。(5)丁公司不享有优先购买权。根据规定,承租人未在15日内明确表示购买的,主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。(6)戊公司不能向丁公司主张房屋所有权。根据规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院予以支持。
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