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评估对象土地基本数据资料如下:评估对象土地为征用农地,面积为550平方米。土地取
评估对象土地基本数据资料如下:评估对象土地为征用农地,面积为550平方米。土地取
题库总管
2020-05-20
32
问题
评估对象土地基本数据资料如下:评估对象土地为征用农地,面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米,土地开发成本(包括管理费用)为300元/平方米。土地开发期为2年,第1年投人的开发费占总开发费的3/4,第2年投人的开发费占总开发费的1/4;银行基本建设贷款年利率为8%,土地开发的平均利润率为10%,增值税的征收率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加为增值税的3%,销售费用为开发后土地售价的3%。
选项
要求:(1)本题应采用哪种方法核算土地的价值?(2)此种方法的适用范围主要是什么?(3)计算评估对象土地开发后的市场价值。
答案
解析
(1)本题应采用成本法核算土地的价值。(2)成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟,成交实例不多,无法利用市 法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建 (构)筑物评估比较适用。(3)①计算土地取得成本。土地取得成本=550×250=l37500(元)②计算土地开发成本。土地开发成本=550×300=165000(元)③计算投资利息。土地取得费的计息期为2年,土地开发费为分段投人,则:土地取得费利息=137500×[(1+8%)^2-1]=22880(元)土地开发费利息=165000×[img]/upload/tiku/488/2069574_1.png[/img]×[(1+8%)^1.5-1]+165000×[img]/upload/tiku/488/2069574_1_1.png[/img]×[(1 +8%)^0.5-1]=16761(元)总投资利息=22880+16761=39641(元)④计算开发利润。开发利润=(137500+165000)×10%=30250(元)⑤计算增值税及附加。增值税=(土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润)×5%=(137500+165000+39641+30250)×5%=18620(元)城市维护建设税=18620×7%=1303(元)教育费附加=18620×3%=559(元)増值税及附加合计=18620+1303+559=20482(元)⑥计算销售费用。销售费用=(137500+165000+39641+30250+20482)×3%=11786(元)⑦ 计算土地价值。土地价格=137500+165000+39641+30250+20482+11786=404659(元) 土地单价=404659÷550=736(元/平方米)⑧评估结论。根据计算结果,经分析确定评估对象土地的市场价值为404659元,土 地单价为每平方米736元。
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