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  3. 指出并改正下列房地产估价文书的错误。本题10分。错处不超过4个，如将正确的内容改

指出并改正下列房地产估价文书的错误。本题10分。错处不超过4个，如将正确的内容改

Loveyou2020-05-20  37
问题 指出并改正下列房地产估价文书的错误。本题10分。错处不超过4个，如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。1.本次估价背景情况如下：估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万m2，已开业三年，整体运营，经济状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：四、估价方法适用性1．估价方法选用要求根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入，应选用收益法。（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。2．估价方法选用（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。（3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。3．估价技术路线（1）比较法：收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例，建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算出比较价值。（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益、期末转售收益及报酬率，代入相应公式求取估价对象收益价值。（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
选项
答案
解析1．估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。2．估价对象所在区域有许多大型商业中心的交易实例，可选用比较法进行估价。3．估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。4．收益法：具体采用持有加转售模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益、期末转售收益及报酬率，代入相应公式求取估价对象收益价值。
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