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  3. 北京某房地产开发企业，2019 年发生相关业务如下： ( 1 ) 1 月购买一

北京某房地产开发企业，2019 年发生相关业务如下： ( 1 ) 1 月购买一

shuhaiku2019-12-17  41
问题 北京某房地产开发企业，2019 年发生相关业务如下：( 1 ) 1 月购买一宗 8000 平方米的土地，合同注明价款 10000 万元，缴纳相关税费 400 万元，已经取得土地证。2 月份对该土地进行“三通一平”，与建筑公司签订的合同上注明工程款为 1000 万元，款项已经按照合同支付。( 2 ) 3 月将其中 4000 平方米的土地用于开发建造写字楼，8 月份写字楼竣工。按合同约定支付建筑承包商 12000 万元，写字楼建筑面积 40000 平方米。( 3 ) 写字楼开发过程中向银行借款 12000 万元，发生利息费用 800 万元，能提供金融机构贷款合同证明，开发过程之外没有利息发生。( 4 ) 9 月份将 30000 平方米写字楼销售，取得销售收入 60000 万元；10 月 31 日将 4000 平方米的写字楼进行出租，合同约定租赁期限2年，每月收取租金20万元；12月将4000平方米的写字楼转为办公使用，将2000平方米的写字楼作价4000万元作为投资，签订了产权转移书据，并约定共同承担投资风险。（5）该企业在售房、租房等过程中发生销售费用3000万元，发生管理费用1600万元（不含印花税）（其中业务招待税400万元）（6）计算土地增值税时准予扣除的税金及附加为3300万元，计算企业所得税时准予扣除的其他税金及附加为3302.20万元（不含印花税）根据上述材料（1）2019年该企业应缴纳的印花税，（2）2019年该企业计算土地增值税时应扣除的土地款项（单位万元）（3）2019年该企业计算土地增值税是应扣除的开发成本（单位万元）（4）2019年该企业应缴纳的土地增值税（单位万元）（5）2019年该企业的应纳税所得额（单位万元）
选项
答案
解析（1）应缴纳印花税=5+(10000*0.05%+1000*0.03%+12000*0.03%+12000*0.005%+60000*0.05%+20*24*0.1%+4000*0.05%)*10000=419805 (元)（2）应扣除的土地款项= （10000+400）*（4000/8000）*（32000/40000）=4160 (万元)（3）应扣除的开发成本 = 1000*（4000/8000）*（32000/40000）+12000*（32000/40000）=10000(万元) （4）扣除项目合计= 4160+10000+800*（32000/40000）+（4160+10000）*5%+3300+（4160+10000）*20%=21640（万元） 增值额=60000+4000-21640=42360 (万元) 增值率=42360/21640*100%=195.75% 应缴纳的土地增值税= 42360*50%-21640*15%=17934 (万元) （ 5 ）业务招待费扣除限额 =(60000+4000+20*2)*0.5%=320.20 （万元），实际发生额的60%=400*60%=240 (万元)。可以扣除的管理费用=1600-（400-240）=1440（万元）应 纳 税 所 得 额 =60000+20*2+4000-17934-3302.2-41.98-4160-10000-3000-1440-800*（32000/40000）=23521.82 (万元)
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